公募REITs三季报分析：业绩整体修复，政策呵护发行有望提速-20231114-德邦证券-38页_1mb

公募REITs市场分析总结（2023年三季度）

核心内容

本报告分析了2023年三季度公募REITs市场表现，涵盖一级发行、二级市场、政策支持及业绩完成情况。同时，对不同类型REITs的营收与EBITDA完成度进行了详细分析，并指出市场面临的潜在风险。

主要观点

1. 市场回顾

• 一级发行：2023年三季度共发行1只REITs，发行节奏有望提速。4只消费性基础设施REITs已受理，将进一步丰富REITs基础资产类型。
• 二级表现：REITs指数整体下行，成交活跃度下降。近一年（2022.11.2-2023.11.3）中证REITs指数累计下行25.5%，产权指数下行23.9%，经营权指数下行15.9%。

2. 政策支持

• 保险资管试点：沪深交易所向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，允许其试点开展REITs业务，推动保险资金与资本市场协同发展。
• 资产类型扩展：证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，进一步丰富投资者选择。
• 机制优化：上交所发布通知，优化REITs发行交易机制，推动基金中的基金（FOF）参与，提升市场流动性。
• 互联互通机制：证监会推动将REITs纳入与香港证券交易所的互联互通交易标的，提高市场对外开放水平。

3. 2023Q3业绩分析

• 整体表现：2023Q3业绩总体回暖，完成度整体超预期，不利因素影响正缓解。
• 营收完成度：能源基础设施REITs营收完成度最高（29.8%），园区基础设施（24.5%）、仓储物流（24.8%）、保障性租赁住房（26.0%）、交通基础设施（25.3%）和生态环保（27.1%）REITs表现相近。
• EBITDA完成度：能源基础设施REITs EBITDA完成度领先（35.3%），保障性租赁住房（27.1%）、园区基础设施（26.1%）、交通基础设施（27.7%）和生态环保（29.5%）REITs均完成四分之一以上，仓储物流REITs完成度相对较低（24.8%）。

关键信息

各类REITs表现

REITs发行情况

• 新项目：截至2023年11月3日，REITs共计上市29支，总市值达877.89亿元。
• 市值分布：交通基础设施REITs市值最高（357亿元，占比40%以上），其次为园区基础设施（184亿元，占比21.0%），能源基础设施（144亿元，占比16.4%）。

重点政策

• 保险资管试点：首批5家保险资产管理公司获准试点开展REITs业务，有助于盘活优质资产。
• 消费基础设施拓展：证监会将消费基础设施纳入公募REITs试点范围，推动市场多元化发展。
• 互联互通机制：推动REITs纳入与港交所的互联互通标的，引入境外投资者，提升市场开放度。

风险提示

• REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度可能不及预期。
• 经济修复程度可能不及预期。

图表目录

• 图1：2023年三季度发行趋缓
• 图2：上市REITs类型分布（按只数）
• 图3：上市REITs类型分布（按市值）
• 图4：REITs指数趋势
• 图5：中证REITs指数对比沪深300
• 图6：中证REITs指数对比中证全债
• 图7：中证REITs指数对比南华商品指数
• 图8：各大类资产历史表现对比
• 图9：REIT细分类别历史表现对比
• 图10：三季度REITs成交活跃度整体下行
• 图11：2023Q3能源基础设施REITs营收完成度领先
• 图12：2023Q3能源基础设施REITsEBITDA完成度领先
• 图13：园区基础设施REITs营业收入完成度测算
• 图14：园区基础设施REITsEBITDA完成度测算
• 图15：仓储物流REITs营业收入完成度测算
• 图16：仓储物流REITsEBITDA完成度测算
• 图17：红土创新盐田港REIT出租率稳定保持高位
• 图18：中金普洛斯REIT三季度出租率小幅上升
• 图19：能源基础设施REITs营业收入完成度测算
• 图20：能源基础设施REITsEBITDA完成度测算
• 图21：鹏华深圳能源REIT2023三季度发电量上行
• 图22：保障性租赁住房营业收入完成度测算
• 图23：保障性租赁住房EBITDA完成度测算
• 图24：红土创新深圳安居REIT出租率保持高位
• 图25：文龙家园项目收缴率三季度大幅上升
• 图26：文龙家园、熙悦尚郡项目出租率保持稳定
• 图27：中金厦门安居REIT出租率环比下降
• 图28：交通基础设施REITs营业收入完成度测算
• 图29：交通基础设施REITsEBITDA完成度测算
• 图30：浙商沪杭甬REIT三季度日均通行车量持续上升
• 图31：平安广州广河REIT高速项目2023年三季度收费车流量环比上行
• 图32：华夏越秀高速REIT通行费收入同比小幅上升
• 图33：生态环保REITs营收完成度测算
• 图34：生态环保REITsEBITDA完成度测算
• 图35：中航首钢绿能REIT季度生活垃圾处理量环比同比均上行
• 图36：富国首创水务REIT深圳项目污水处理量回升
• 图37：富国首创水务REIT深圳项目污水平均处理量稳定
• 图38：可供分配金额多数超预期完成
• 图39：园区基础设施REITs可供分配金额完成度测算
• 图40：园区基础设施REITs估值收益率
• 图41：仓储物流REITs可供分配金额完成度测算
• 图42：仓储物流REITs估值收益率
• 图43：能源基础设施REITs可供分配金额完成度测算
• 图44：能源基础设施REITs估值收益率
• 图45：保障性租赁住房REITs可供分配金额完成度测算
• 图46：保障性租赁住房REITs估值收益率
• 图47：交通基础设施REITs可供分配金额完成度测算
• 图48：交通基础设施REITs估值收益率
• 图49：生态环保REITs可供分配金额完成度测算
• 图50：生态环保REITs估值收益率

表格目录

• 表1：2023年四季度新项目发行有望提速
• 表2：2023年三季度政策持续支持REITs市场建设
• 表3：华夏和达高科REIT三季度新签约租金较存量租约租金各有上涨和下降
• 表4：浙商沪杭甬REIT项目三季度通行费收入同比上升
• 表5：平安广州广河REIT基础设施项目2023Q3混合车流量和通行费结算收入同比上涨
• 表6：华夏中国交建REIT三季度通行费收入和客车流量同比均增长