20231114-德邦证券-公募REITs三季报分析_业绩整体修复_政策呵护发行有望提速_38页_2mb

• 首席策略分析师吴开达、肖峰分析
  ＞ REITs市场三季报总结：二级市场表现疲弱，指数整体下行；一级市场发行节奏有望加快，政策支持力度加大，资产类型扩展至消费基础设施。

• REITs市场回顾
  ＾ 发行节奏提速：4只消费性基础设施REITs已受理，新增申报项目7只，沿线项目如高速公路、产业园REITs扩容推进。
  ＾ 二级市场表现趋弱：中证REITs指数2022年11月以来累计下跌255%，成交活跃度逐季下降。
  ＾ 类型分布：交通（40%）、园区（21%）、消费（新增）等成为主力。

• 重点政策动态
  Δ 已出台政策汇总：

  • 上交所优化REITs交易机制（8月）。
  • 深圳、甘肃、上海等地配套税收、资金管理政策。
  • 证监会9月批准保险资管参与REITs，10月拓展消费基础设施类型。

• 2023Q3业绩亮点
  ＇ 能源/交通板块表现领先：能源REITs营收完成率422%（鹏华深圳能源），交通REITs实现营收环比上行20%以上。
  ＇ 出租率改善：盐田港、中金普洛斯仓储REITs出租率超99%，部分交通项目车流量同比增超100%。
  Ｔ 利润增速显著：能源类项目EBITDA同比增超300%，部分园区及水务类出现季节性波动。

• 估值及可分配金额分化
  ∧ 园区类估值收益偏低：亩价估值普遍高企，资金需筛选收入稳定的项目。

  平安高速、红土仓储等表现超预期，长期持有具备成长性。

• 风险提示
  ＞ 基础资产经营不及预期、估值波动、政策执行不及预期、系统性市场风险。

分析显示：当前REITs市场虽经历估值回落，但新项目申报（含消费类）加速，区域产业链布局优化、跨市场互联互通机制筹备等，利好中长期发展。建议关注能源、交通等核心资产，谨慎选择园区类高估值标的。