20210601-兴业证券-宝龙商业-09909.HK-携手腾讯共拓智慧商业_5页_1mb

报告摘要

证券研究报告总结：宝龙商业

核心内容概述

本报告对宝龙商业（09909.HK）进行深入分析，给出“买入”投资评级，目标价为42.00港元，较当前价格30.10港元预期升幅为40%。报告指出，宝龙商业在提升运营能力、拓展项目以及与腾讯合作等方面取得显著进展，具备良好的增长潜力。

主要观点

智慧商业平台建设：公司全资附属公司上海嘉楠与腾讯共同入股上海悦商，获取其8.3%的权益。上海悦商专注于商业SaaS服务，提供AMP互联网资产管理平台和PMS经营管理系统，助力宝龙商业提升智慧化运营能力。
商业运营管理能力提升：通过高科技手段、低效项目优化以及区域聚焦策略，公司持续改善运营效率。例如，成立“经营龙之队特训营”，对青岛等地项目进行优化，取得明显成效。
区域聚焦与项目拓展：公司自2019年12月在南京开业首个宝龙广场以来，已布局7个项目，均为地铁上盖项目，合计GFA达57万平米，预计未来三年内陆续开业。宝龙地产在武汉新增商业用地，预计建设8万平米以上的购物中心，目前公司总计布局128个商业项目，较2020年底新增7个。
盈利预测与估值：预计2021年和2022年净利润分别为4.7亿和6.6亿元，同比增长分别为44.2%和40.4%。公司当前市盈率（PE）为49倍，目标价42.00港元对应2021年和2022年分别为49倍和35倍PE。

关键信息

市场数据

收盘价：30.10港元
总股本：6.44亿股
总市值：192.88亿港元
总资产：45.20亿元
净资产：21.53亿元
每股净资产：3.34元

财务指标（2020A至2023E）

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入（百万元）	1,921	2,730	3,701	4,955
同比增长(%)	18.6	42.1	35.6	33.9
核心净利润（百万元）	323	466	655	917
核心EPS(元)	0.52	0.75	1.05	1.47
毛利率(%)	30.9	31.4	31.8	32.3
归母净利润率(%)	16.8	17.1	17.7	18.5
净资产收益率(%)	16.3	20.6	25.7	31.2

财务比率

比率	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入增长率(%)	18.6	42.1	35.6	33.9
经营利润增长率(%)	38.8	44.0	37.4	35.9
净利润增长率(%)	55.2	51.5	39.1	39.1
毛利率(%)	30.9	31.4	31.8	32.3
净利率(%)	15.9	17.1	17.7	18.5
ROE(%)	16.3	20.6	25.7	31.2
资产负债率(%)	52.1	51.4	50.4	48.8
资产周转率(次)	0.5	0.6	0.7	0.8
每股收益(元)	0.49	0.75	1.05	1.47
每股净资产(元)	3.34	3.86	4.40	5.15
PE(倍)	51	35	25	18
PB(倍)	7.6	6.9	6.0	5.1

行业对比（截至20210531）

代码	公司	股价(港元)	市值(亿港元)	2020A EPS(元)	2021E EPS(元)	2022E EPS(元)	2020A PE(倍)	2021E PE(倍)	2022E PE(倍)	ROE(%)
06098.HK	�碧桂园服务	80.55	2438	0.98	1.38	2.08	70.2	49.6	32.9	26.9
06666.HK	恒大物业	11.56	1250	0.26	0.40	0.60	38.2	24.8	16.4	45.3
01209.HK	华润万象	46.70	1066	0.47	0.65	0.89	84.3	61.4	44.5	12.1
01516.HK	融创服务	24.30	754	0.26	0.40	0.66	79.8	51.7	31.2	12.0
09666.HK	金科服务	69.55	454	1.24	1.69	2.58	47.6	35.1	22.9	16.0
03319.HK	雅生活服务	37.45	499	1.48	1.91	2.52	21.5	16.7	12.6	25.9
00873.HK	世茂服务	21.50	508	0.34	0.54	1.01	53.8	33.6	18.1	20.7
09909.HK	宝龙商业	30.10	194	0.52	0.75	1.05	49.2	34.1	24.4	16.3
01755.HK	新城悦服务	24.85	217	0.55	0.86	1.21	38.2	24.7	17.5	41.0

风险提示

商场出租率及租金收入不及预期
商场开业进展不及预期
轻资产业务推进不及预期
物业管理收缴率不及预期

总结

宝龙商业在智慧商业平台建设、运营能力提升及区域拓展方面表现突出，与腾讯的合作为公司带来了技术支持和应用场景，进一步增强了其商业运营能力。公司当前估值为34.1倍PE，目标价为42.00港元，对应2021年49倍PE和2022年35倍PE。公司未来三年的盈利预测显示，净利润有望持续增长，且资产规模和运营效率也在逐步提升。然而，需关注商场出租率、开业进度、轻资产业务及物业管理收缴率等潜在风险。

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