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房地产行业深度研究报告：重启土储专项债，存量用地加速去库存

政策重启专项债支持地方政府收回、收购闲置存量土地，已成稳定楼市的关键措施之一。

2024年12月31日发布的《证券研究报告：房地产行业深度研究报告重启土储专项债，存量用地加速去库存》深入分析了当前房地产市场的政策导向与实践情况。本报告分为七个部分，分别聚焦拿地开工率低的现状、中央政策支持、土储专项债重启、多地公开征集案例、土地收储挑战及投资风险提示。

1. 政策背景

2021年房地产行业下行周期，民企大量退出土地市场，由城投公司接盘但开发能力较弱。克而瑞数据显示，2021年至2024年，重点一二线城市成交含宅用地中46%由城投公司竞得。同时，各类房企拿地后开工率持续低迷，总体开工率不足六成。

中央于2024年5月17日国务院政策例行吹风会上提出：“支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地”，同年10月进一步明确专项债可用于此目的。

2. 时隔五年重启土储专项债

2024年11月，自然资源部公布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。专项债于2017年推出并于2019年9月暂停，重启旨在：减少存量土地规模、改善土地供求关系、增强资金流动性、促进市场止跌回稳。

政策细则包括：

• 设定收购对象为“企业无力或无意愿继续开发”的未动工住宅和商服用地
• 建议参照市场评估价、原地价款或直接投入确定价格
• 资金通过专项债券支持，同时可申请专项再贷款
• 收回土地原则上当年不再供应房地产开发，且供应面积不超过收地总量的50%

3. 多地公开推进收回收购工作

自2024年11月以来，包括安徽省淮北、池州，四川省遂宁、自贡等三四线城市及县城在内的多个地区已发布收回收购存量闲置土地公告。其中：

• 四川省遂宁市安居区、金沙县等地率先发布收地公告
• 广西桂林市永福县、宁夏银川市三区等跟进实施
• 截至2024年12月初，已有超过20个县市启动类似程序

多数案例集中在三四线城市及县城，体现了政策对市场不同层级的覆盖。

4. 地方政府收回收购土地案例

以广州为例，越秀地产旗下子公司被收回三幅合计约23万平方米的闲置地块，包括白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块以及大干围地块，交易方式采用“政府收储+应付票据支付”。

华侨城武汉项目地块也因政府规划调整被收储，面积达70.2万平方米，体现了“收、调、供”联动方式。这些实践标志着：

• 碎片化土地整合步伐加快
• 政府角色从市场参与者转型为强力助推者

5. 面临的挑战

尽管政策明确，收储工作仍面临三重挑战：

• 抵押债权关系复杂：部分土地方已设定抵押，处置涉及多方利益协调
• 价格预期矛盾：受市场下行影响，既怕定价过低招致开发商抵触，又怕定价过高增加政府负担
• 操作操作难度大：需妥善处理历史问题，且复地操作需权衡短期政策效果与长期市场健康

6. 投资建议与风险提示

报告提出，随着专项债政策工具的推出，有望改善房企资金状况，提高经营能力，加快盘活存量土地，从土地端推动房地产市场止跌回稳。建议关注：

• 相关地方国企及开发商的政策响应能力
• 各地回收工作落地执行情况
• 抵押关系、回收定价等环节的解决方案

但同时，仍存在房地产行业下行、个别房企信用违约以及政策落地不及预期等风险因素。

本报告仅为摘要，完整报告请谨遵免责条款部分。

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