房地产行业2024年度投资策略：供需双向收缩，城市更新破局-20231109-开源证券-38页_1mb

房地产行业2024年度投资策略总结

核心内容

2024年房地产行业预计将继续面临供需双向收缩的局面，但政策层面将保持温和放松态势，重点支持核心一二线城市的刚性和改善性需求。城中村改造将成为推动行业发展的关键抓手，与保障房和“平急两用”设施形成联动效应。投资建议聚焦于具有强信用、高投资强度和良好区域布局的房企。

主要观点

1. 政策导向

• 2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议成为重要拐点，政策放松快速落地。
• 2024年涉房政策仍将保持温和，核心一二线城市将进一步松动。
• 城中村改造、保障房建设等相关细则和规划将加速出台。

2. 行业展望

• 销售面积：预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市增长2%，二线城市下降2%，三四线城市下降8%。
• 销售金额：预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，一线城市销售价格增长10%，二线城市持平，三四线城市下降2%。
• 新开工：预计2024年新开工仍低位徘徊，增速同比约-5%。
• 竣工：预计2024年竣工增速较为可观，全年竣工增速约8%。

3. 城中村改造

• 城中村改造与棚改存在差异，主要涉及集体用地，地方政府有较强动力推进。
• 潜在可供改造面积约为8.7亿平米，假设30年完成，则年化释放约2900万平米。
• 当前城中村改造面临三大堵点：前期投入大、业务环节多、项目体量大且业态复杂。
• 国企做地模式和政府收储模式将成为主流，兼顾效率、完成度和可控性。

关键信息

2023年市场表现

• 销售表现：2023年1-9月商品房销售面积同比下降7.5%，销售额下降4.6%。9月单月销售面积和销售额分别下降10.1%和13.6%。
• 新开工：2023年1-9月房屋新开工面积累计下降23.4%，9月单月下降14.6%。
• 投资：2023年1-9月房地产开发投资累计下降9.1%，9月单月下降11.3%。
• 竣工：2023年1-9月房屋竣工面积同比增长19.8%，9月单月增长25.3%。
• 开发资金来源：2023年1-9月开发资金来源同比下降13.5%，9月单月下降18.0%。

土拍情况

• 2023年10月全国355城土地推出面积同比下降9%，成交面积同比下降38%。

城中村改造模式

• 上海模式：包括土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设三种方式，土地储备方式较为常用。
• 广州模式：包括政府收储、自主改造、合作改造、统筹做地四种方式，其中“统筹做地”被政策重点支持。

投资建议

• 受益标的：
  • 优质央国企：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥。
  • 财务稳健的民企和混合所有制企业：万科A、金地集团、美的置业、新城控股。
• 投资逻辑：关注投资强度高、区域布局优、机制市场化的强信用房企。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策出现超预期变化，行业波动可能加剧。
3. 宏观经济整体下行可能对房地产行业造成压力。

图表说明

• 图表主要涉及2023年1-9月商品房销售、新开工、投资、竣工数据，以及城中村改造潜力测算等，为分析提供数据支持。

结论

2024年房地产行业在政策温和放松和城中村改造推动下，有望逐步走出低迷。但整体销售和投资仍面临压力，行业总量指标处于筑底阶段。建议关注具备强信用、良好区域布局和市场化机制的房企，以应对行业挑战和把握发展机遇。