20181114-中泰证券-2018年10月房地产数据点评_银十_成色不足_投资仍具韧性_2页_394kb

房地产行业2018年10月数据总结

核心内容

2018年10月房地产市场整体表现较为平淡，部分关键指标出现回落，显示出市场热度有所减弱。尽管部分城市房地产投资仍具韧性，但整体销售和土地市场均面临下行压力。

主要观点

1. 销售回落，单月成交再现负增长

• 全国商品房销售面积：1-10月累计13.3亿平米，同比增长2.20%，增速环比下降0.65个百分点。
• 10月单月销售：同比增速为-3.11%，连续第二个月出现负增长。
• 销售额：1-10月累计11.6万亿元，同比增长12.55%，增速环比下降0.76个百分点。
• 销售均价：1-10月全国商品房销售均价同比增长10.13%，增幅环比收窄0.04个百分点。
• 区域结构：一线城市成交大幅回落，东部地区同比增速为-4.71%，中、西部地区增速有所收窄，东北地区降幅扩大。
• 重点城市：一线4城、二线16城、三线17城新房住宅10月成交同比增速分别为8.7%、8.9%、-18.7%，其中二线城市增速扩大，一线、三线增速环比下降。
• 去化率：中指监测的14个重点城市三季度及10至11月中旬开盘平均去化率分别为81%、67%，显示重点城市热度回落。

2. 全国土地成交收窄，低能级城市土地市场或趋降温

• 土地购置面积：1-10月累计2.20亿平米，同比增长15.30%，增速环比下降0.44个百分点。
• 土地成交价款：1-10月累计1.17万亿元，同比增长20.63%，增速环比下降2.11个百分点。
• 10月土地成交：同比增速为12.19%，环比下降4.23个百分点。
• 百城宅地成交：1-10月建面和价款同比增速分别为2.23%和5.50%，环比分别回落10.05和8.43个百分点。
• 溢价率：10月全国百城宅地成交溢价率降至4.18%，为近6年最低水平。
• 市场趋势：低能级城市土地市场热度下降，房企投资态度趋于谨慎，预计全国土地市场将进一步降温。

3. 行业资金面延续改善，按揭利率涨幅进一步收窄

• 房企到位资金：1-10月累计13.56万亿元，同比增长7.70%，增速环比下降0.07个百分点。
• 资金结构：国内贷款、自筹资金增速环比分别下降0.09和0.6个百分点，定金及预收款和个人按揭贷款继续改善。
• 按揭利率：10月全国首套房贷利率为5.71%，环比小幅上升0.01个百分点，同比上升0.41个百分点，但涨幅较9月有所收窄，表明利率接近见顶。

4. 新开工累计增速、开发投资小幅回落

• 新开工面积：1-10月累计16.88亿平米，同比增长16.28%，增速环比下降0.17个百分点；10月单月增速为14.74%，环比下降5.55个百分点。
• 开发投资：1-10月累计9.93万亿元，同比增长9.70%，增速环比下降0.25个百分点；10月单月增速为7.68%，环比下降1.25个百分点。
• 土地投资：1-9月同比增速为65.95%，随着土地市场降温，预计10月土地投资将继续下行。
• 建安投资：1-9月同比增速为4.00%，降幅环比收窄0.26个百分点，随着资金面改善，建安投资有望反弹，为四季度开发投资提供支撑。

关键信息

• 全国销量增速预期：预计全年销量增速在1.5%左右。
• 土地市场趋势：全国土地成交增速收窄，低能级城市降温，高能级城市热度回落。
• 资金面改善：房企到位资金继续增长，按揭利率涨幅收窄。
• 投资结构变化：土地投资增速放缓，建安投资有望反弹，支撑四季度开发投资。

风险提示

• 资金面加速恶化：可能影响房企开发和投资节奏。
• 成交加速下行：可能导致市场进一步调整。

投资评级说明

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