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公募REITs一季报业绩点评总结：亮点与压力并存，公募REITs如何选

核心内容概述

本报告分析了2026年第一季度公募REITs的表现，涵盖仓储物流、保障房、购物中心、产业园、高速公路、能源及公用、IDC七大领域。整体来看，公募REITs表现呈现分化态势，部分领域表现稳定，而另一些则面临一定的经营压力。报告重点探讨了不同REITs的出租率和租金变化趋势，以及影响其表现的外部因素。

主要观点

1. 仓储物流REITs

• 出租率疲软：2026年第一季度，仓储物流REITs整体出租率呈现下降趋势，平均出租率为92.7%，环比-0.3pct，同比-0.8pct。
• 租金区域分化：长三角、成渝等区域租金下行幅度有望收窄，而珠三角、京津冀等区域租金承压。
• 部分项目表现较好：如红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金同比提升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT等项目租金同比下滑显著。
• 项目差异：整租/关联方占比高的项目表现相对较好，部分项目因租户续租策略调整或市场环境变化导致出租率下降。

2. 保障房REITs

• 稳定性较强：保障房REITs整体表现较为稳定，平均出租率为95.2%，环比-0.4pct，同比+0.2pct。
• 租金变化有限：平均租金水平为60.0元/平方米/月，部分配租类项目租金稳中有升，而市场化项目租金略受区域市场供需影响。
• 抗周期性强：保障房REITs出租率普遍保持在90%以上，显示出较强的抗周期性。
• 关注利率与租金变化：建议投资者关注债性端长端利率走势和股性端租金水平变化。

关键信息

仓储物流REITs关键数据

• 红土创新盐田港REIT：出租率93.1%，环比+0.5pct，同比-3.0pct；租金水平38.32元/平/月，环比+1.4%，同比+2.2%。
• 嘉实京东仓储基础设施REIT：出租率100.0%，租金水平27.60元/平/月，环比+2.2%，同比+3.4%。
• 中金普洛斯REIT：出租率86.7%，环比-2.8pct，同比-3.9pct；租金水平32.42元/平/月，环比-2.0%，同比-7.5%。
• 华夏深国际REIT：出租率85.5%，环比-3.8pct，同比-6.6pct；租金水平28.20元/平/月，环比-10.5%，同比-5.5%。

保障房REITs关键数据

• 红土创新深圳安居REIT：整体出租率96.9%，环比-1.1pct；租金水平108.2元/平/月，环比-0.7%，同比-2.3%。
• 中金厦门安居REIT：整体出租率99.1%，租金水平35.0元/平/月，环比+0.5%，同比+2.2%。
• 华夏北京保障房REIT：整体出租率94.8%，租金水平56.0元/平/月，租金变化平稳。
• 华夏基金华润有巢REIT：整体出租率95.1%，租金水平63.3元/平/月，环比-2.3%，同比-8.7%。
• 国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT：整体出租率93.3%，租金水平130.9元/平/月，环比-1.1%，同比-1.1%。

总结

公募REITs在2026年第一季度表现呈现差异化，仓储物流和保障房REITs分别面临租金调整滞后和租金压力的问题，而购物中心、产业园、高速公路等领域的REITs则表现相对较好。投资者在选择公募REITs时，需结合各资产的出租率、租金水平、区域经济环境及政策支持等因素综合考量。对于仓储物流REITs，应关注租金调整滞后风险；对于保障房REITs，应关注债性利率走势及租金变化。整体来看，公募REITs市场仍有投资机会，但需谨慎应对市场波动。