2018-楼市_哪是葫芦哪是瓢__15页-1mb

楼市：哪是葫芦哪是瓢？——追求公平系列报告之八

核心内容

本报告分析了中国房地产市场在宏观调控和金融周期变化下的结构性分化，指出楼市已从“同步时代”进入“异步时代”，即不同城市表现差异显著，呈现“有涨有跌”的局面。报告重点探讨了各线城市在政策、融资、市场表现及未来趋势上的差异。

主要观点

1. 楼市调控进入“因城施策”阶段

• 楼市调控从“一刀切”模式转向“因城施策”，政策力度因城市而异。
• 全国已有28个省（市）80余城实施“五限”政策（限购、限贷、限价、限售、限商），今年房地产调控次数超过160次。
• 一线与二线城市调控最严，受限城市比例分别达100%和92%；2.5线（卫星城）受限比例为88%，2.7线（都市圈）和三线受限较少，分别只有22%和11%。

2. 融资分化加剧，大房企优势明显

• 房企融资环境整体收紧，但“偏门严，正门松”，非标融资（如信托贷款、委托贷款）受压，而开发贷、ABS等表内融资渠道对大房企更为开放。
• 2017年房企有息负债中非标占比约18%，其中信托贷款占比最高（33%）。
• 2017年资产证券化产品发行量同比大增60%，2018年前5月年化发行量与2017年相当，但占比仍偏低（不足4%）。
• 大房企通过购房尾款、物业费等稳定现金流进行融资，新融资途径发展迅速，而小房企面临融资困境。

3. 市场表现分化明显

• 一线城市：监管最严，楼市低迷。房价负增长，成交量持续下滑，出清周期最长，开发投资增速最弱。
• 二线城市：受“万人摇号”和限价政策影响，商品房有效供给不足，房价上涨受抑制，但部分城市如三亚、北海因区域规划提振，土地成交增速显著。
• 2.5线与2.7线：受外溢需求和棚改货币化影响，市场表现最为活跃，房价和销售增速均居各线之首，出清周期最短，开发投资增速最高。
• 三线城市：受调控不严、二线外溢及棚改影响，市场表现优于一二线，但弱于2.5和2.7线，内部分化较大。

关键信息

调控效果与市场表现

• 楼市调控效果逐步显现，房价快速上涨现象得到有效控制。
• 市场集中度大幅提高，CR20销售金额占比上升至33%，前20大房企销售增速仍高达33%。

融资与开发趋势

• 开发资金来源累计同比由16年初的17%下滑至2%。
• 银行开发贷同比大幅反弹至20%，但中长期工业贷款增速仅为5%。
• 2018年前5月，房企海外发债同比大增5倍，但占比仍较小（不足2%）。

市场分化与未来展望

• 未来2.7线和三线开发投资仍将保持较高增速，而一线和二线增长将放缓。
• 人口结构变化叠加政策调控，楼价或有下行空间。
• 棚改货币化拉动作用有限，部分城市已转向实物安置以抑制需求。

未来趋势预测

• 一线城市：投资增速接近零增长，楼市继续冷淡。
• 二线城市：开发投资增速小幅放缓，但土地供应和成交量仍维持高位。
• 2.5线与2.7线：调控政策相对宽松，市场热度持续，但部分城市可能出台调控措施。
• 三线城市：市场表现分化，部分城市可能因棚改货币化进一步升温，但整体增长趋于稳定。

结论

楼市已进入“异步时代”，政策、融资、市场表现等均呈现明显分化。不同城市因政策力度、经济基本面、人口流动等因素表现各异，未来需关注调控政策的进一步细化及市场供需变化。