20260809-国信证券-公募REITs周报（第78期）_指数延续调整走势_12页_2mb

公募 REITs 周报（第 78 期）总结

核心内容概览

本周，公募 REITs 市场延续调整走势，中证 REITs 指数周跌幅为 -1.7%，年初至今跌幅为 -9.9%。与主要股债指数相比，其表现弱于沪深 300（+2.3%）、中证转债（+1.2%）和中证全债（+0.1%）。近一年回报率为 -19.4%，波动率为 8.6%。

REITs 总市值为 2303 亿元，较上周减少 1 亿元；全周日均换手率为 0.40%，环比增加 0.06%。

主要观点

1. 板块表现分化：

   • 除生态环保、市政、水利类 REITs 收涨外，其他类型均收跌。
   • 产权类 REITs 平均周跌幅为 -1.8%，特许经营权类为 -0.8%。
   • 周度涨幅前三的 REITs 分别为：
     • 中金中国绿发商业REIT（+3.04%）
     • 中航首钢绿能REIT（+1.86%）
     • 中信建投明阳智能新能源REIT（+1.55%）

2. 交易活跃度与资金流向：

   • 数据中心 REITs 交易最活跃，区间日均换手率为 2.1%。
   • 交通 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 19.0%。
   • 主力净流入前三为：
     • 南方润泽科技数据中心 REIT（3382 万元）
     • 华泰三峡新能源 REIT（2877 万元）
     • 南方万国数据中心 REIT（746 万元）

3. 新项目进展：

   • 华泰三峡清洁能源REIT 成功上市，为东北地区首单能源公募 REITs，底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，募集金额约 40 亿元，网下有效认购倍数超 60 倍。
   • 华泰紫金金鹰商业不动产REIT 已正式申报，拟募资 32.26 亿元，项目底层资产为城东仙林金鹰湖滨天地。

关键信息

一、市场走势

• 中证 REITs 指数：
  • 周收盘价为 701.53 点，周跌幅 -1.7%。
  • 年初至今跌幅 -9.9%，近一年回报率 -19.4%，波动率 8.6%。
• 指数对比：
  • 沪深 300 > 中证转债 > 中证全债 > 中证 REITs。
  • 年初至今：中证转债（+2.8%）> 中证全债（+2.8%）> 沪深 300（+1.4%）> 中证 REITs（-9.9%）。

二、资产类型表现

• 数据中心 REITs：区间日均换手率最高（2.1%），成交额占比 10.5%。
• 交通 REITs：成交额占比最高（19.0%）。
• 能源基础设施 REITs：区间日均换手率 0.9%，成交额占比 18.2%。
• 消费基础设施 REITs：成交额占比 12.2%，但多数表现疲软。

三、估值与分红

• 年化现金分派率均值：7.6%。
• 产权类 REITs 股息率：比中证红利股息率均值高 106BP。
• 经营权类 REITs 内部收益率：与十年期国债收益率利差为 374BP。

四、REITs 估值指标

• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。
• P/FFO：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值。
• IRR：内部收益率，用于衡量投资回报。

五、一级市场动态

• 从 2026 年 1 月 1 日至 8 月 7 日，共有 12 只 REITs 处在已问询阶段，16 只已反馈，2 只已受理。
• 一些 REITs 已通过审核或上市，如：
  • 华泰三峡清洁能源REIT（已上市）
  • 华泰紫金金鹰商业不动产REIT（已申报）
  • 华泰紫金华住安住REIT（已上市）
  • 汇添富上海地产REIT（已上市）
  • 中金唯品会REIT（已上市）
  • 华泰宝湾物流REIT（已上市）

六、风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

二级市场表现

不同 REITs 基金涨跌幅

不同 REITs 区间日均换手率和成交额占比

不同 REITs 产品资金流向

一级市场发行

REITs 发行动态

估值跟踪

不同项目类型 REITs 估值水平和年化派息率

总结

本周公募 REITs 市场整体承压，但生态环保、市政、水利类表现相对较好。市场对数据中心和交通类 REITs 的关注度较高，反映出其较高的交易活跃度和资金流入。同时，东北首单能源公募 REITs 成功上市，标志着区域基础设施融资的新进展。在一级市场，多个 REITs 项目处于申报或反馈阶段，显示市场持续扩容。二级市场方面，产权类 REITs 的股息率较高，而经营权类 REITs 的内部收益率与国债利差较大，体现出不同类型的 REITs 在估值和收益特征上的差异。总体来看，公募 REITs 市场仍需关注政策变化及资产运营表现，以判断其长期价值和投资机会。