房地产行业2018年房地产中报综述：土地购置支撑房地产开发投资，行业集中度进一步提升-20180919-万和证券-18页-1mb

房地产行业2018年中报综述总结

核心内容概览

2018年上半年，中国房地产行业整体运行平稳，开发投资增速较高，行业集中度进一步提升，板块及样本企业营收与归母净利润保持较快增长，但同时也面临融资成本上升、杠杆率提高及销售波动等风险。

主要观点

• 土地购置费拉动开发投资增长：房地产开发投资完成额为55530亿元，同比增长9.7%，其中土地购置费同比增速达74.4%，是主要增长动力。
• 行业集中度提升：前100名房企市场占比达76.4%，同比提升15.2个百分点，显示房企规模化趋势明显。
• 板块及样本企业盈利表现强劲：房地产板块营收同比增长22.77%，归母净利润同比增长41.41%；样本企业营收与归母净利润增速更高，部分企业增长显著。
• 杠杆率持续上升：板块整体资产负债率为80.01%，净负债率为105%，表明房企融资压力增大。
• 投资策略建议：关注优质中大型房企，尤其是具备高周转、业绩确定性以及布局粤港澳大湾区的公司。
• 风险提示：销售波动、政策调控、融资环境变化及企业运营风险是行业面临的潜在风险。

关键数据总结

一、房地产开发投资情况

• 上半年房地产开发投资完成额为55530亿元，同比增长9.7%。
• 土地购置费同比增长74.4%，贡献率超过100%，是增速的主要来源。
• 土地购置面积同比增长7.2%，达到11085万平方米。
• 其他费用如建筑工程、安装工程等同比增速为负，显示行业投资结构变化。

二、销售与新开工情况

• 商品房销售面积同比增长3.3%，销售额同比增长13.2%。
• 竣工面积同比下降10.6%，新开工面积同比增长11.8%。
• 行业销售增速放缓，但部分房企表现较好。

三、行业集中度与房企规模扩张

• 上半年138家房企销售额超50亿元，合计销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%。
• 前100名房企市场占比达76.4%，同比提升15.2个百分点，显示行业集中度提升。
• 重点样本企业中，阳光城、首开股份、新城控股等营收与净利润增速显著，部分企业甚至超过100%。

四、财务与运营状况

• 板块销售毛利率为31.02%，环比提升1.48个百分点。
• 财务费用占比上升，板块财务费用占营业收入比重为2.31%，样本企业为2.07%。
• 资产负债率提升至80.01%，净负债率升至105%。
• 存货规模持续增长，板块存货同比增长24.38%，周转天数增加，周转率下降。
• 少数股东权益占比提升，板块少数股东权益占股东权益比例为24.33%，样本企业多数高于该比例。

五、板块估值与市场表现

• 申万一级房地产指数近一年下跌27.08%，表现较差。
• 2018年9月17日PE（TTM）为9.53倍，低于行业平均水平。
• 与上证指数、沪深300相比，房地产板块估值处于较低水平，具有一定的配置价值。

投资策略建议

• 关注优质龙头房企：建议持续关注规模靠前、高周转、业绩确定性大的中大型房企。
• 把握政策主题机会：紧跟国家政策，特别是粤港澳大湾区发展主题。
• 估值优势明显：当前估值相对较低，具备一定的投资吸引力。

风险提示

• 销售波动风险：受市场环境及政策调控影响，销售增速可能继续放缓。
• 政策调控风险：如棚改政策转向、房地产税出台等可能影响行业经营。
• 融资环境风险：按揭、开发贷及利率调整等因素可能导致融资成本上升。
• 企业运营风险：施工风险、土地储备进展不顺等可能影响企业盈利表现。

附注信息

• 分析师信息：费瑶瑶，执业证书：S0380518040001，联系电话：0755-82830333（107），邮箱：feiyy@wanhesec.com。
• 研究助理信息：沈彦東（0755-82830333（195））、熊浩（0755-82830333（197）），邮箱分别为shenyd@wanhesec.com和xionghao@wanhesec.com。
• 公司信息：万和证券股份有限公司，地址：深圳市福田区深南大道7028号时代科技大厦西座20楼，电话：0755-82830333，传真：0755-25170093，邮编：518040，网址：http://www.vanho.cn。

图表目录（摘要）

• 图表1：房地产开发投资完成额累计值
• 图表2：房地产开发投资完成额构成累计值
• 图表3：房地产开发投资完成额构成同比增速
• 图表4：土地购置费累计及同比增速
• 图表5：土地购置面积及同比增速
• 图表6：施工竣工面积情况
• 图表7：商品房销售面积累计值与同比增速
• 图表8：商品房销售额累计额与同比增速
• 图表9：销售金额排行业前100的房企销售金额情况
• 图表10：销售金额排前100的房企市场份额
• 图表11：行业板块、样本营业收入及增速
• 图表12：板块、样本归母净利润及增速
• 图表13：样本公司上半年营业总收入与归母净利润
• 图表14：板块存货及同比增速情况
• 图表15：2018H1样本企业存货及同比增速
• 图表16：板块存货周转天数及存货周转率
• 图表17：2018H1样本企业存货周转天数及存货周转率
• 图表18：板块销售毛利率
• 图表19：2018H1样本企业销售毛利率
• 图表20：财务费用占营业总收入比重
• 图表21：2018H1样本企业财务费用/营业收入情况
• 图表22：板块资产负债率
• 图表23：2018H1样本企业资产负债率及环比情况
• 图表24：板块净负债率
• 图表25：2018H1样本企业净负债率及环比情况
• 图表26：板块现金流量情况
• 图表27：2018H1样本企业现金流量净额情况
• 图表28：板块少数股东权益占股东权益比例
• 图表29：2018H1样本企业少数股东权益占股东权益比例及同比
• 图表30：近一年沪深300与申万一级房地产指数涨跌幅
• 图表31：近一年申万一级行业涨跌幅
• 图表32：申万一级行业PE（TTM）
• 图表33：房地产板块、上证指数与沪深300PE情况

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