20180919-万和证券-2018年房地产中报综述_土地购置支撑房地产开发投资_行业集中度进一步提升_18页_1mb

报告摘要

房地产行业2018年中报综述总结

核心内容概述

2018年上半年，中国房地产行业整体运行平稳，开发投资保持增长，行业集中度进一步提升，优质房企表现出较强的盈利能力和扩张能力。同时，行业面临销售增速放缓、融资成本上升、杠杆率提升等压力，但整体估值处于低位，具备一定的投资配置价值。

主要观点

土地购置费增速较快，拉动房地产开发投资上涨
房地产开发投资完成额为55530亿元，同比增长9.7%。其中，土地购置费同比增速高达74.4%，成为推动投资增长的主要动力。
行业集中度提升，房企规模化热情不减
行业销售金额前10、20、50、100的房企销售持续快速增长，上半年有138家房企销售额超50亿元，合计销售额达49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%，市场占比达76.4%，同比提升15.2个百分点。
板块及样本企业营收与归母净利润增速保持高位
房地产板块及样本企业营业收入分别为7715.68亿元和5329.54亿元，同比增长22.77%和31.88%；归母净利润分别为848.53亿元和513.53亿元，同比增长41.41%和42.95%。
行业杠杆率提升，融资环境趋紧
2018年上半年板块整体资产负债率为80.01%，净负债率为105%，均较2017年有所上升，反映房企在扩张过程中对杠杆的依赖增加。
投资策略建议
建议关注规模靠前、高周转、业绩确定性大的优质龙头房企，以及把握粤港澳大湾区政策机遇的结构性机会。

关键数据与趋势

房地产开发投资

总完成额：55530亿元，同比增长9.7%。
细分构成：
- 建筑工程：-4.6%
- 土地购置：+74.4%
- 安装工程：-8.5%
- 设备工器具购置：-2.7%
- 其他：-2.4%
土地购置面积：11085万平方米，同比增长7.2%。

房地产销售与新开工

商品房销售面积：7.71亿平方米，同比增长3.3%。
商品房销售额：6.69万亿元，同比增长13.2%。
新开工面积：9.58亿平方米，同比增长11.8%。
竣工面积：3.7亿平方米，同比下降10.6%。

行业集中度

上半年有138家房企销售额超50亿元，合计销售额达49743亿元，市场占比76.4%，同比提升15.2个百分点。

企业财务表现

营业收入：板块为7715.68亿元，样本企业为5329.54亿元，分别同比增长22.77%和31.88%。
归母净利润：板块为848.53亿元，样本企业为513.53亿元，分别同比增长41.41%和42.95%。
销售毛利率：板块为31.02%，同比增长1.48个百分点。
财务费用占比：板块为2.31%，样本企业为2.07%，均有所上升。

杠杆率与现金流

资产负债率：板块为80.01%，样本企业中10家高于行业平均。
净负债率：板块为105%，样本企业中部分企业净负债率较高，如绿地控股、泰禾集团、阳光城和中南建设。
现金流状况：
- 经营活动现金流净额：-540亿元，同比下降。
- 投资活动现金流净额：-1340亿元，同比扩大。
- 筹资活动现金流净额：+2217亿元，同比增长。

风险提示

销售波动：房地产销售增速放缓，市场下行风险存在。
政策调控：如棚改政策转向、房地产税出台等，可能对经营造成影响。
融资环境变动：按揭、开发贷、利率调整等因素影响融资成本与能力。
企业运营风险：施工风险、土地储备进展不顺等可能影响企业运营。

投资策略

关注优质龙头房企：具备高周转、低融资成本、稳定业绩等优势。
把握政策主题：如粤港澳大湾区发展带来的结构性机会。
估值较低：当前PE（TTM）为9.53倍，具备配置价值。

估值与市场表现

近一年指数表现：沪深300指数下跌16.61%，申万一级房地产指数下跌27.08%。
PE（TTM）：房地产板块PE（TTM）为9.53倍，低于行业平均水平。
历史估值对比：与上证指数、沪深300的溢价倍数下降明显，从2015年的1.58、1.88倍降至2018年的0.81、0.88倍。

图表目录（简要）

图表1：房地产开发投资完成额累计值
图表2：房地产开发投资构成累计值
图表3：房地产开发投资构成同比增速
图表4：土地购置费累计及同比增速
图表5：土地购置面积及同比增速
图表6：施工竣工面积情况
图表7：商品房销售面积累计值与同比增速
图表8：商品房销售额累计额与同比增速
图表9：销售金额排前100房企销售金额情况
图表10：销售金额排前100房企市场份额
图表11：行业板块、样本营业收入及增速
图表12：板块、样本归母净利润及增速
图表13：样本公司上半年营业总收入与归母净利润
图表14：板块存货及同比增速情况
图表15：样本公司存货及同比增速
图表16：板块存货周转天数及周转率
图表17：样本公司存货周转天数及周转率
图表18：板块销售毛利率
图表19：样本公司销售毛利率
图表20：财务费用占营业收入比重
图表21：样本公司财务费用/营业收入情况
图表22：板块资产负债率
图表23：样本公司资产负债率及环比情况
图表24：板块净负债率
图表25：样本公司净负债率及环比情况
图表26：板块现金流量情况
图表27：样本公司现金流量净额情况
图表28：板块少数股东权益占股东权益比例
图表29：样本公司少数股东权益占股东权益比例及同比
图表30：近一年沪深300与申万一级房地产指数涨跌幅
图表31：近一年申万一级行业涨跌幅
图表32：申万一级行业PE（TTM）
图表33：房地产板块、上证指数与沪深300 PE 情况

作者信息

分析师：费瑶瑶
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