> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金·REITs周报（3.9-3.13）总结 ## 核心内容 本周（2026年3月9日至3月13日），中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.43%，全市场总市值为2241亿元，环比下降0.41%。市场整体表现疲软，成交活跃度环比小幅下降，日均成交额为4.44亿元，日均换手率为0.35%。市场情绪指数仍处于底部区间，显示市场情绪较弱。 ## 主要观点 - **市场表现**：产权REITs和经营权REITs均出现下跌，其中产权REITs流通市值加权总回报为-0.58%，京东仓储REIT跌幅最大，达5.60%，主要受廊坊项目续租担忧影响。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.20%，南京交通REIT领跌2.55%。 - **板块表现**：各板块总回报指数涨跌幅不一，数据中心板块上涨0.73%，其余板块普遍下跌，跌幅最大的为仓储物流（-0.67%）和高速公路（-1.06%）。 - **利差变化**：经营权REITs市值加权中债IRR与10Y国债利差走阔1bp至281bps，高速板块利差走阔6bps。产权REITs市值加权年化分派率与10Y国债利差收窄1bp至222bps，数据中心板块利差收窄6bps至162bps。产权REITs市值加权年化分派率与中证红利股息率的负息差收窄4bps至-62bps。 - **年报披露**：2025年年报开始披露，博时蛇口产园REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT发布年报，预计年报将提供更多增量信息，如项目续租情况、管理人分析、竞品情况、投资者结构变化、资产评估更新和财务运营数据细节。 ## 关键信息 - **后续关注点**： - 年报披露情况； - 新发项目进展； - 政策面动态； - 长端利率走势。 - **风险提示**： - 市场波动超预期； - 政策不及预期； - 利率波动超预期。 ## 市场回顾 ### 本周市场情况 | 代码 | 名称 | WTD收益率 | MTD收益率 | QTD收益率 | YTD收益率 | 日均成交金额（亿元） | 日均换手率 | 最新市值（亿元） | 最新流通盘市值（亿元） | 2026年基金管理人预期可供分派率（年化） | 2025年度累计可供分派率（未年化） | 年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期） | P/NAV | 中债估值IRR (%) | |------|------|-----------|-----------|-----------|-----------|---------------------|------------|------------------|------------------------|----------------------------------------|----------------------------------|--------------------------------------------|-------|------------------| | - | C-REITs全市场 | -0.43% | -1.40% | 1.86% | 1.86% | 4.44 | 0.35% | 2,241 | 1,259 | 5.94% | 4.33% | 5.94% | 1.26 | 4.34 | | - | 产权REITs | -0.58% | -2.07% | 1.41% | 1.41% | 2.77 | 0.35% | 1,344 | 757 | 5.94% | 4.00% | 5.94% | 1.33 | 4.00 | | 508056.SH | 中金普洛斯REIT | -0.87% | -1.78% | 2.50% | 2.50% | 0.08 | 0.16% | 64 | 51 | 4.00% | 2.09% | 4.00% | 0.94 | 3.99 | | 180301.SZ | 红土创新盐田REIT | -0.29% | -0.29% | 3.81% | 3.81% | 0.03 | 0.18% | 23 | 17 | 4.00% | 4.46% | 4.00% | 1.12 | 5.38 | | 508098.SH | 嘉实京东仓储基础设施REIT | -5.60% | -7.74% | -7.01% | -7.01% | 0.14 | 1.02% | 17 | 13 | 4.33% | 5.47% | 4.33% | 1.18 | 5.99 | | 180302.SZ | 华夏深国REIT | 0.51% | 0.10% | 4.29% | 4.29% | 0.01 | 0.12% | 18 | 12 | 5.23% | 5.23% | 5.23% | 0.82 | 7.17 | | 180101.SZ | 博时蛇口产园REIT | -3.89% | -3.89% | 1.28% | 1.28% | 0.06 | 0.30% | 27 | 20 | 4.46% | 4.46% | 4.46% | 0.87 | 7.22 | | 180103.SZ | 华夏和达高科REIT | -2.35% | -2.08% | 2.56% | 2.56% | 0.02 | 0.22% | 11 | 8 | 4.58% | 4.58% | 4.58% | 0.75 | 8.86 | | 180105.SZ | 易方达广开产园REIT | 0.17% | -1.69% | -7.83% | -7.83% | 0.01 | 0.10% | 14 | 9 | 4.88% | 4.88% | 4.88% | 0.69 | 9.84 | | 508097.SH | 华泰南京建邸REIT | -0.60% | -2.55% | 0.14% | 0.14% | 0.02 | 0.37% | 11 | 5 | 4.74% | 4.74% | 4.74% | 1.11 | 5.16 | | 508010.SH | 中金重庆两江REIT | -1.29% | -3.67% | 5.77% | 5.77% | 0.02 | 0.12% | 12 | 6 | 4.58% | 4.58% | 4.58% | 1.12 | 4.79 | | 508016.SH | 广发成都高投产业园REIT | -0.92% | -3.71% | 2.48% | 2.48% | 0.03 | 0.34% | 13 | 9 | 4.88% | 4.88% | 4.88% | 1.05 | 4.52 | | 508012.SH | 招商科创REIT | 0.31% | -4.03% | 1.07% | 1.07% | 0.02 | 0.27% | 9 | 6 | 5.18% | 5.18% | 5.18% | 0.88 | 6.06 | | 508092.SH | 华夏金瑞智造工厂REIT | -0.59% | 1.05% | 6.01% | 6.01% | 0.02 | 0.23% | 16 | 11 | 4.85% | 4.56% | 4.85% | 1.51 | 1.16 | | 508080.SH | 中金赤庐产业园REIT | 0.24% | -1.01% | 2.61% | 2.61% | 0.02 | 0.38% | 15 | 5 | 4.45% | 4.45% | 4.45% | 1.52 | 1.11 | | 508039.SH | 创金合信首农REIT | 0.67% | -1.33% | 3.23% | 3.23% | 0.06 | 0.39% | 50 | 15 | 5.07% | 5.11% | 5.07% | 1.62 | -0.30 | | 508029.SH | 中信建投沈阳国际软件园REIT | -0.80% | -2.33% | 6.06% | 6.06% | 0.00 | 0.15% | 11 | 3 | 5.33% | 6.03% | 5.33% | 1.12 | 1.12 | | 508068.SH | 华夏北京保障房REIT | -0.76% | -2.72% | -3.67% | -3.67% | 0.10 | 0.52% | 29 | 19 | 3.39% | 3.39% | 3.39% | 1.46 | 3.75 | | 508065.SH | 华夏华润商业REIT | 0.31% | -1.39% | 2.63% | 2.63% | 0.11 | 0.18% | 100 | 63 | 3.66% | 3.66% | 3.66% | 1.46 | 3.88 | | 508062.SH | 中金印力消费REIT | 0.29% | -0.92% | 0.58% | 0.58% | 0.06 | 0.20% | 42 | 28 | 4.16% | 4.46% | 4.16% | 1.25 | 4.16 | | 508082.SH | 华夏中百投资消费REIT | -1.54% | -2.80% | 8.42% | 8.42% | 0.06 | 0.29% | 33 | 22 | 4.46% | 4.46% | 4.46% | 1.45 | 4.46 | | 508066.SH | 华夏大悦城商业REIT | 0.00% | -2.06% | 3.18% | 3.18% | 0.11 | 0.40% | 47 | 28 | 3.88% | 3.88% | 3.88% | 1.43 | 2.64 | ## 市场动态 ### 在审/待发公募REITs项目情况 | 潜在项目 | 资产原始权益人 | 一级分类 | 二级分类 | 具体资产 | 交易所受理日期 | 最新更新日期 | 项目具体阶段 | |----------|----------------|----------|----------|----------|----------------|--------------|--------------| | 红土创新星河集团商业不动产REIT | 星河实业(深圳)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | n.a. | - | 2026/3/10 | 深交所已申报 | | 广发新城吾悦商业不动产REIT | 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 常州天宁项目,南通启东项目 | 2026/3/6 | 2026/3/6 | 上交所已受理 | | 光大保德信光大安石商业不动产REIT | 上海光翎投资中心(有限合伙)天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业(有限合伙) | 产权 | 商业不动产 | 静安大融城项目和江门大融城项目 | 2026/2/5 | 2026/3/5 | 上交所已反馈 | | 华夏银泰百货商业不动产REIT | 银泰百货有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 合肥银泰中心一期、合肥银泰中心二期 | 2026/1/30 | 2026/3/5 | 上交所已反馈 | | 中信建投首农食品集团商业不动产REIT | 北京元创联商业企业管理中心(有限合伙),北京粮食集团有限责任公司 | 产权 | 商业不动产 | 北京龙德广场 | 2026/2/12 | 2026/3/4 | 上交所已反馈 | | 华安陆家嘴商业不动产REIT | 上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 晶耀前滩项目 | 2026/1/30 | 2026/3/4 | 上交所已反馈 | | 国泰海通秒之船商业不动产REIT | 秒之船(西安)购物广场有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 秒之船(西安)奥特莱斯项目 | 2026/1/30 | 2026/3/3 | 上交所已反馈 | | 嘉实首开商业不动产REIT | 北京首都开发股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 宋家庄福茂项目、华侨村商街项目、瑞捷商街项目 | 2026/3/2 | 2026/3/2 | 上交所已受理 | | 建信天津临港发展集团REIT | 天津临港港务集团有限公司 | 产权 | 港口基础设施 | 天津市滨海新区天津港保税区临港区域的大沽口港区 | 2026/3/2 | 2026/3/2 | 上交所已受理 | | 国金嘉泽新能源REIT | 嘉泽新能源股份有限公司,宁夏嘉盈新能源控股有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 宁夏国博新能源同心焦家畔风电项目;宁夏国博新农村风电项目 | 2026/3/2 | 2026/3/2 | 上交所已受理 | | 华泰紫金华住安住商业不动产REIT | 上海安住此间商务信息咨询有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目 | 2026/2/5 | 2026/2/27 | 深交所已问询 | | 华夏凯德商业不动产REIT | CAPITALANDMALLASIALIMITED,深圳市凯来企业管理咨询有限公司 经阳凯洛企业管理咨询有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 深圳来福士项目、绵阳涪城项目 | 2026/1/30 | 2026/2/27 | 上交所已问询 | | 华夏保利发展商业不动产REIT | 保利发展集团股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州保利中心项目、佛山保利水城项目 | 2026/1/30 | 2026/2/27 | 上交所已问询 | | 汇添富上海地产商业不动产REIT | 上海世博发展(集团)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 鼎保大厦项目、鼎博大厦项目 | 2026/1/29 | 2026/2/26 | 上交所已问询 | | 中金唯品会商业不动产REIT | 杉杉商业集团有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 | 2026/1/29 | 2026/2/26 | 上交所已问询 | | 华安锦江商业不动产REIT | 上海锦江资产管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 位于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店 | 2026/1/29 | 2026/2/26 | 上交所已问询 | | 东方红隧道股份智能运维高速REIT | 上海基础设施建设发展(集团)有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 钱江通道及接线工程钱江隧道段 | 2025/11/25 | 2026/2/25 | 已回复上交所问询 | | 中金厦门安居REIT(扩募) | 厦门安居集团有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 福建省厦门市思明区林边公寓项目、湖里区仁和公寓项目 | 2025/5/9 | 2026/2/25 | 已回复上交所问询 | | 南方润泽科技数据中心REIT(扩募) | 润泽科技发展有限公司 | 产权 | 数据中心 | 拟扩募项目为润泽(廊坊)国际信息港A-7、A-8数据中心 | - | 2026/2/14 | 发布拟扩募并新购入不动产项目的公告 | | 中航北京昌保租赁住房REIT | 北京市昌平保障房建设投资管理有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 沧澜新震项目、国瑞熙院项目、未来融尚家园项目 | 2026/1/9 | 2026/2/13 | 已回复深交所问询 | | 国泰海通崇邦商业不动产REIT | 泛全有限公司 上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 上海嘉亭荟城市生活广场一期项目 | 2026/2/12 | 2026/2/12 | 上交所已受理 | | 华泰三峡清洁能源REIT | 中国三峡新能源(集团)股份有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 大连庄河Ⅲ海上风电项目 | 2025/12/26 | 2026/2/9 | 上交所已反馈 | | 博时山东铁投路桥REIT | 山东铁路投资控股集团有限公司,山东铁路综合开发有限公司,上海建通投资有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 长清黄河公路大桥 | 2025/12/19 | 2026/2/3 | 上交所已反馈 | | 华安外高桥REIT(扩募) | 外高桥集团股份;外联发公司 | 产权 | 仓储物流、产业园 | W5-3地块仓库项目;F18地块厂房项目 | - | 2026/1/30 | 发布拟扩募并新购入不动产项目的公告 | | 中金厦门火炬产业园REIT | 厦门高新技术创业中心有限公司 厦门火炬高新区招商服务中心有限公司 | 产权 | 产业园 | 由10个产业园项目组成 | 2025/12/31 | 2026/1/28 | 深交所已问询 | | 山证晋中公投瑞阳供热REIT | 晋中市公用基础设施投资控股(集团)有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 一期项目、冬季清洁采暖项目 | 2025/9/19 | 2026/1/15 | 上交所已第二次问询 | | 平安西安高科产业园REIT | 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 | 产权 | 产业园 | 软件新城软件研发基地二期 | 2025/12/4 | 2026/1/8 | 深交所已问询 | | 中航中核集团能源REIT | 中核汇能有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 北塔山风电项目、富川协合风电项目之朝东风项目、富川协合风电项目之石家庄风电项目 | 2025/11/25 | 2026/1/7 | 上交所已问询 | | 国金中国铁建REIT(扩募) | 中铁建重庆投资集团有限公司,重庆高速公路股份有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 渝高速高速公路(重庆段)鸿雁枢纽到省界段进行四车道改八车道建设,新建新店子到鸿雁枢纽双向六车道 | - | 2025/12/27 | 发布拟扩募公告 | | 易方达广西北投高速公路REIT | 广西北部湾投资集团有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 兰海高速广西南宁那南段 | 2025/11/4 | 2025/12/16 | 上交所已反馈 | | 华泰宝湾物流REIT(扩募) | 宝湾物流控股有限公司 宝湾物流控股(深圳)有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 宁波空港宝湾物流园,成都龙泉宝湾物流园、西安临潼宝湾物流园、青岛胶州宝湾物流园 | - | 2025/12/16 | 发布拟扩募公告 | | 华夏华润商业REIT(二次扩募) | 华润商业资产控股有限公司 | 产权 | 消费基础设施 | 新购入杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目 | - | 2025/7/8 | 发布拟第二次扩募公告 | | 嘉实京东仓储基础设施REIT(扩募) | 北京京东耀弘管理咨询有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 陕西省西安市西安国际港务区京东西北电子商务营业中心(京东二期);安徽省合肥市长丰县京东安徽电子商务产业园二期项目 | - | 2025/7/5 | 发布拟扩募公告 | | 博时蛇口产园REIT(扩募) | 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 | 产权 | 产业园 | 光明项目(二期扩募)及南油项目 | - | 2025/4/17 | 发布拟扩募公告 | | 汇添富上海地产租赁住房REIT(扩募) | 上海地产房屋租赁有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | �璟璟项目、璟璟项目 | - | 2025/1/15 | 发布拟扩募公告 | | 红土创新深圳安居REIT(扩募) | 深圳市福田/南山/宝安人才安居有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目,分别位于深圳市福田区、南山区和宝安区 | - | 2024/6/1 | 发布拟扩募公告 | ## 持有型不动产ABS（机构间REITs）项目情况 | 交易所 | 编号 | 名称 | 承销商/管理人 | 拟发行金额（亿元） | 项目状态 | 更新日期 | 受理日期 | |--------|------|------|----------------|-------------------|----------|----------|----------| | 深交所 | 1 | 国泰海通-西安城发中心持有型不动产资产支持专项计划（科技创新） | 国泰海通资管 | 8.02 | 终止 | 2026/3/11 | 2025/9/2 | | 深交所 | 2 | 大同-中航-依云四季酒店文旅持有型不动产资产支持专项计划（百千万工程） | 太回证券 | 4.65 | 已反馈 | 2026/3/2 | 2026/2/11 | | 深交所 | 3 | 太保资产-港华智慧新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划 | 太平洋资产管理 | 3.05 | 通过 | 2026/1/30 | 2025/12/8 | | 深交所 | 4 | 国泰海通资管-青岛西海岸公用事业持有型不动产资产支持专项计划 | 国泰海通资管 | 6.22 | 已反馈 | 2026/1/14 | 2025/12/30 | | 深交所 | 5 | 兴证基实-碧澄海能源新增持有型不动产资产支持专项计划（碳中和） | 兴证资管 | 3.2 | 通过 | 2025/12/9 | 2025/9/30 | | 深交所 | 6 | 国泰海通资管-青岛西海岸公用事业持有型不动产资产支持专项计划 | 国泰海通资管 | 10 | 通过 | 2025/11/26 | 2025/9/11 | | 深交所 | 7 | 中信证券-四川能源发展清洁能源持有型不动产资产支持专项计划 | 中信证券 | 24.95 | 通过 | 2025/9/15 | 2025/7/21 | | 深交所 | 8 | 中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划 | 中信证券 | 14.13 | 通过 | 2024/10/25 | 2024/9/20 | | 上交所 | 1 | 中国铁工投资国家地理信息科技产业园持有型不动产资产支持专项计划 | 华泰资管 | 26 | 已反馈 | 2026/3/13 | 2026/3/2 | | 上交所 | 2 | 中金-聚顺仓储物流持有型不动产资产支持专项计划 | 中金公司 | 10.5 | 已反馈 | 2026/3/13 | 2025/10/13 | | 上交所 | 3 | 中金-景顺仓储物流持有型不动产资产支持专项计划 | 中金公司 | 10.5 | 已反馈 | 2026/3/13 | 2025/10/13 | | 上交所 | 4 | 中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划 | 招商证券 | 9.36 | 通过 | 2026/3/12 | 2026/2/2 | | 上交所 | 5 | 湖州城市集团农副产品物流集聚中心持有型不动产绿色资产支持专项计划（乡村振兴） | 财通证券资管 | 5.5 | 通过 | 2026/3/12 | 2025/12/1 | | 上交所 | 6 | 财通资管-阿斯特持有型不动产资产支持专项计划（碳中和） | 财通证券资管 | 4.51 | 已反馈 | 2026/3/11 | 2026/1/21 | | 上交所 | 7 | 中金-博领长租公寓持有型不动产资产支持专项计划 | 中金公司 | 8.24 | 已反馈 | 2026/3/10 | 2026/2/24 | | 上交所 | 8 | 申万宏源-易景仓储物流绿色持有型不动产资产支持专项计划 | 申万宏源资管 | 5.65 | 已反馈 | 2026/3/6 | 2025/8/25 | | 上交所 | 9 | 元联苏州产城持有型不动产资产支持专项计划 | 广发资管 | 1.18 | 通过 | 2026/3/3 | 2025/9/3 | | 上交所 | 10 | 东吴证券-南通崇川集成电路产业园持有型不动产资产支持专项计划 | 东吴证券 | 7.41 | 已反馈 | 2026/3/2 | 2026/3/2 | | 上交所 | 11 | 国金资管-鼎晖-有孚网络第一期数据中心持有型不动产资产支持专项计划 | 国金资管 | 16.18 | 通过 | 2026/2/13 | 2025/10/21 | | 上交所 | 12 | 中信证券-东久新宜持有型不动产资产支持专项计划 | 中信证券 | 7.25 | 通过 | 2026/2/10 | 2025/12/5 | | 上交所 | 13 | 中信证券-成都交子公园商业物业持有型不动产资产支持专项计划 | 中信证券 | 4.5 | 已反馈 | 2026/2/6 | 2026/1/23 | | 上交所 | 14 | 申港-通合新能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划 | 申港证券 | 1.14 | 通过 | 2026/2/2 | 2025/11/20 | | 上交所 | 15 | 中金国驿仓储物流持有型不动产1-6明资产支持专项计划 | 中金公司 | 98 | 通过 | 2026/11/26 | 2025/9/30 | | 上交所 | 16 | 中信证券-蔚能电池持有型动力电池绿色资产支持专项计划（科技创新） | 中信证券 | 6 | 通过 | 2026/11/21 | 2025/12/12 | | 上交所 | 17 | 东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划 | 中金公司 | 14.91 | 已反馈 | 2026/1/20 | 2025/3/31 | | 上交所 | 18 | 国金资管-世纪乌兰数据中心持有型不动产资产支持专项计划 | 国金资管 | 27.18 | 通过 | 2026/11/19 | 2025/11/12 | | 上交所 | 19 | 润邦达美汽车产业园持有型不动产资产支持专项计划 | 华泰资管 | 7.54 | 已反馈 | 2026/11/16 | 2025/12/31 | | 上交所 | 20 | 财通资管-国泰海通-通富新能源清洁能源持有型不动产资产支持专项计划 | 财通证券资管 | 1.41 | 已反馈 | 2026/1/16 | 2025/12/31 | | 上交所 | 21 | 国金资管-世纪泓源数据中心持有型不动产资产支持专项计划 | 国金资管 | 80.41 | 通过 | 2026/11/14 | 2025/11/12 | | 上交所 | 22 | 九永高速持有型不动产资产支持专项计划（第一次扩募并新购入基础设施项目） | 华泰资管 | 23.1 | 通过 | 2025/12/30 | 2025/12/8 | | 上交所 | 23 | 太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划 | 太保资产 | 11.94 | 通过 | 2025/12/25 | 2025/10/23 | | 上交所 | 24 | 国金资管-观博欧城持有型不动产资产支持专项计划 | 国金资管 | 4.99 | 终止 | 2025/12/25 | 2025/3/31 | | 上交所 | 25 | 中金公司-中铁十五局持有型不动产资产支持专项计划 | 中金公司 | 4 | 通过 | 2025/12/22 | 2025/11