20260829-东吴证券-房地产行业点评报告_销售制度与融资体系协同改革_房地产发展新模式稳步推进_2页_485kb

房地产行业点评报告总结

核心内容

2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部及证监会联合发布多项房地产相关政策，旨在推动房地产行业由“高杠杆、高周转”模式向“稳中求进、先立后破”的新模式平稳过渡。政策涵盖销售制度与融资体系的协同改革，以及资本市场对房地产的支持扩大，标志着房地产行业进入深度调整阶段。

主要观点

销售制度与融资制度协同改革

• 实行“新老划断”政策，对已取得建设工程规划许可证的项目继续执行原有预售制度，对新出让土地及未取得许可证的项目优先采用现房销售。
• 预售项目需完成主体结构封顶后方可实行预售，个人按揭贷款需在项目竣工备案后发放，预售资金的前置融资属性被弱化。
• 开发贷期限优化，预售项目最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上安排在项目竣工备案后。

房企资金结构变化

• 销售回款时点后移，房企建设期可支配资金减少，预售首付款使用约束加强。
• 房企可分期缴纳土地出让价款，融资渠道多元化，包括股权、债券、ABS等，有助于缓解资金压力。
• 企业将更加重视项目利润安全垫、资金闭环管理、融资能力和产品兑现能力，财务稳健、融资渠道多元、项目经营能力强的企业将更具竞争优势。

资本市场支持扩大

• 证监会支持上市房企定向再融资、并购重组及发行公司债、ABS。
• 支持符合条件的租赁住房、城市更新项目发行或扩募REITs，推动房地产融资向项目合规性、收益性和现金流转变。
• 打通开发融资、持有运营、存量盘活和资本退出渠道，提升行业资金流动性。

关键信息

短期与中长期影响

• 短期：供给扰动可控，对新房供应和销售影响有限。
• 中期：现房销售比例提升，有助于降低交付风险、增强购房确定性，推动行业竞争回归产品和运营。

投资建议

• 房地产开发：推荐华润置地、招商蛇口。
• 商业及物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
• 房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

风险提示

• 政策效果不及预期；
• 销售与回款不及预期；
• 行业流动性风险加剧。

行业走势与研究支持

• 报告附有行业走势图，显示市场动态。
• 相关研究包括《投资端延续调整，核心城市价格韧性仍在》和《地产+AI工具系列报告之八：AI投研如何降本提效——Token、耗时与Skill优化实践》。

投资评级标准

• 公司投资评级：分为买入、增持、中性、减持、卖出五类，基于未来6至12个月内个股涨跌幅相对基准的预期。
• 行业投资评级：分为增持、中性、减持三类，基于未来6个月内行业指数相对基准的表现预期。

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机构信息

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