艾瑞咨询：2022年中国商办资产运营行业研究报告_39页_3mb

中国商办资产运营行业研究报告总结

核心内容

中国商办资产运营行业正经历从增量开发向存量运营的转型，主要受到城镇化发展、政策导向、市场供需变化及REITs等金融工具推动。行业从传统的物业管理模式向专业化的全周期运营模式发展，强调资产的保值增值和长期收益。

主要观点

1. 城镇化推动行业转型：2010-2021年，中国城镇化率逐步提升，推动商办市场从开发阶段转向运营阶段，大量商办物业进入存量运营阶段，亟需通过运营释放价值。

2. 商办市场供过于求：由于前期大规模开发，商办市场面临空置率高企的问题，尤其是二线城市，空置率问题严重，推动市场对运营服务的需求。

3. 城市更新政策驱动：国家鼓励老旧商办物业的改造和再利用，以提升资产价值和城市功能。一线城市尤其关注CBD区域的更新改造，释放供应空间，提升市场活力。

4. 开发红利不再，融资受限：受“三条红线”、“房住不炒”等政策影响，房企融资受限，商办资产证券化需求增强，REITs成为重要的资产运营工具。

5. 轻资产运营模式崛起：轻资产运营模式成为趋势，通过提供运营、管理、咨询等服务，实现资产的增值与去化，降低资产持有方的运营压力。

6. 智能化与数字化推动运营革新：通过人工智能、大数据等技术，提升空间规划与运营效率，满足企业及个人对灵活办公、健康办公等新需求。

7. 全生命周期运营成为发展方向：未来商办资产运营将更注重全生命周期管理，覆盖“投融资建管退”各环节，形成资产运营闭环。

关键信息

1. 行业发展动因

• 城市更新政策推动存量资产改造
• 商办市场供过于求，空置率高企
• 开发红利不再，房企寻求资产去化及增值路径
• REITs推动资产证券化，提升资本运作能力

2. 行业生态

• 围绕“投融建管退”提供全周期服务
• 服务链条长，存在信息壁垒和费用叠加问题
• 资产持有方、企业租户及终端个人形成服务闭环

3. 典型模式分析

• 自持经营模式：由开发商自持物业，形成闭环运营，如卓越集团
• 投资管理主导模式：通过基金运作实现资产循环，如凯德集团
• 菜单型服务模式：提供单个环节的咨询及代运营服务，如国际五大行
• 复合型运营管理模式：覆盖全生命周期，如ATLAS寰图

4. 未来趋势

• 存量市场持续增长，预计2025年核心商圈甲级写字楼存量将达1820万平方米
• 全生命周期运营模式将成为主流
• 业态融合与智能化将成为提升运营效率的关键
• 健康化、社交化、灵活性等新需求推动办公空间优化

5. 行业挑战

• 资产持有方运营能力不足，依赖外部服务商
• 信息壁垒与费用叠加问题
• 资产证券化及退出机制尚待完善
• 行业资源分散，聚合效应尚未形成

行业典型运营商分析

卓越集团（自持经营模式）

• 优势：自主投资与开发，形成闭环运营，品牌优势显著
• 痛点：重资产投入对现金流压力较大，缺乏精细化运营经验

凯德集团（投资管理主导模式）

• 优势：通过“PE + REITs”双基金模式实现资产循环
• 痛点：对资产管理与基金管理能力要求高，面临开发商转型挑战

国际五大行（菜单型服务模式）

• 优势：具备全面的业务线布局，提供多样化服务
• 痛点：服务模式需多次采购，费用叠加，缺乏统一性

ATLAS寰图（复合型运营管理模式）

• 优势：全生命周期服务，打造“办公+生活+社交”生态
• 痛点：对资本运作和资源对接能力要求高，需整合多方资源

行业展望

• 政策支持：城市更新、REITs等政策推动行业向精细化、专业化发展
• 技术赋能：智能化、数字化技术提升运营效率，满足灵活办公、健康办公等新需求
• 生态构建：通过构建服务生态系统，提升资产运营效能，增强企业粘性
• 资本运作：资产证券化成为重要手段，提升资产流动性与收益能力

总结

中国商办资产运营行业正从粗放式管理向专业化、全周期运营转型。在城镇化成熟、政策支持、市场供需变化及技术革新等多重因素驱动下，行业面临新的机遇与挑战。未来，全生命周期运营模式、轻资产转型、资产证券化及智能化、数字化将成为推动行业高质量发展的核心方向。