20230520-安信证券-南京土拍零距离（2_22）_二拍高热度延续_主流国企积极拿地_7页_774kb

南京2023年第二轮土拍总结

土拍规则特征

本报告讨论南京2023年5月10日完成的第二轮土地拍卖。土拍规则整体稳定：维持限“马甲”、严格控制购地资金来源要求，保证金比例为20%，溢价率上限设置为10%-15%，地价触顶后通过摇号方式确定竞得人。此外，所有地块均未设定商品房毛坯限价，延续对售价限制的放松政策，且对延期出让地块（如江宁开发区16号地块）通过大幅下调起拍金额（下调214%）重新出让，体现了灵活调整，保持土拍热度。

土拍热度与统计数据

本轮共上市11宗地块，但有1宗终止出让，10宗成功成交，总成交金额达1501亿元。平均溢价率提升至63%，较首轮提高显著，处于历史高位，广义流拍率小幅上升至91%。尽管流拍率增加，但热度未减，30%的地块地价触及顶限，进入摇号环节，显示房企对优质地块的竞争依旧激烈。横向比较，今年多数城市采用“清单公布制度”，仅杭州和南京完成二轮土拍，南京的平均溢价率低于杭州的83%。

版块分布与参与情况

地块供应分布不均：主城五区总计6宗，占54.5%，热点板块如雨花台核心区、江宁百家湖和栖霞燕子矶竞争最烈，共3宗地通过摇号方式成交；秦淮区和栖霞区有2宗低溢价地块成交；江宁、浦口等非主城区5宗因地缘优势不足底价成交，江北新区一宗地块终止出让。整体上，房企参与审慎，偏好去化较好板块，如成熟主城区。
参与者结构变化明显：主流国企主导拿地，包括厦门国贸、建发股份、保利发展等，合计拿地金额1155亿元（76.9%），较首轮提升；民企拿下地金额131亿元（占比8.7%），份额下降至8.7%，仅有南京帝业置业、家苑置业等本地企业参与。城投企业在本轮表现活跃，拿地金额216亿元（14.4%），占比上升，反映国企和城投在稳定市场中的角色强化。

分析要点

本轮土拍延续高热度，政策保持稳定，强调商品房销售自主性，但房企更倾向保守策略，强调风险控制。总体有利核心区域发展，竞争焦点在去化能力强的地段。