房地产行业：恐慌中保持理性，板块配置机会凸显-20200322-广发证券-23页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业在政策支持和市场调整中呈现一定的复苏迹象，但整体成交和土地市场热度依然较低。政策层面，银保监会支持地方“一城一策”，多地放松限购和限售政策，同时融资渠道逐步改善，房企信用债发行规模保持稳定，融资成本持续下降。从估值角度看，A股主流房企动态PB已跌至0.97倍，接近历史最低水平，板块配置价值凸显。

主要观点

• 政策支持：银保监会强调房地产金融政策基调未变，地方层面放松限购、限售及公积金贷款政策，以刺激市场需求。
• 市场表现：全国商品房成交面积同比大幅下滑，但部分城市如宁波、南京、金华、南宁等出现环比上涨，显示局部市场回暖。
• 土地市场：土地出让金和成交面积持续下降，土地市场整体热度下行。
• 融资改善：房企信用债发行规模稳定，融资成本下降，金地集团作为典型案例，融资利率持续改善。
• 板块价值：房地产板块估值已跌至历史低位，具备配置价值，尤其在逆周期政策支持下，未来可能受益。

关键信息

政策动态

• 银保监会：支持地方“一城一策”，地方层面调整首付比例、贷款利率等政策，均在监管允许范围内。
• 地方政策：广州白云区、佛山、济南、南通启东、大连金普新区等放宽人才购房资格、限购、限售政策，部分城市推出购房补贴，以刺激市场需求。
• 专项债政策：财政部重申专项债不得用于房地产相关领域，但新增领域扩大至城镇老旧小区改造、京津冀协同发展等。

市场基本面

• 成交情况：1-2月全国商品房成交面积同比下滑40%，3月50城新房成交面积同比下滑27.8%。本周50城新房成交面积环比增长2.6%，但整体恢复速度放缓。
• 土地市场：100大中城市土地出让金环比下跌28%，连续三周下滑，土地成交面积环比下跌29%，土地市场热度持续下行。
• 库存与去化周期：13城商品房库存总量环比下降0.7%，去化周期上升至24.95个月，部分城市库存压力仍较大。

融资情况

• 信用债发行：本周房企信用债发行规模101.6亿元，与上周基本持平。3月以来房企累计披露融资计划926亿元，监管部门核准额度123亿元。
• 融资成本：信用债成本较此前发行的同公司同期限可比债券利率有所下降，金地集团为例，最新一期发行利率较前一期下降3bp，显示融资环境改善。

重点公司推荐

A股龙头

• 保利地产：最新收盘价14.49元，合理价值20.90元，2020年EPS 2.61元，PE 5.55倍，EV/EBITDA 7.60倍。
• 万科A：最新收盘价25.80元，合理价值39.60元，2020年EPS 3.97元，PE 6.50倍，EV/EBITDA 5.50倍。
• 招商蛇口：最新收盘价16.94元，合理价值29.80元，2020年EPS 2.57元，PE 6.60倍，EV/EBITDA 8.98倍。
• 金地集团：最新收盘价12.83元，合理价值14.16元，2020年EPS 2.59元，PE 4.95倍，EV/EBITDA 3.75倍。
• 荣盛发展：最新收盘价7.54元，合理价值13.52元，2020年EPS 2.47元，PE 3.05倍，EV/EBITDA 2.74倍。
• 金科股份：最新收盘价7.29元，合理价值7.97元，2020年EPS 1.20元，PE 6.07倍，EV/EBITDA 11.87倍。
• 中南建设：最新收盘价7.36元，合理价值10.78元，2020年EPS 1.93元，PE 3.81倍，EV/EBITDA 4.41倍。
• 阳光城：最新收盘价6.71元，合理价值8.89元，2020年EPS 1.29元，PE 5.18倍，EV/EBITDA 4.98倍。
• 蓝光发展：最新收盘价5.98元，合理价值10.04元，2020年EPS 1.72元，PE 3.52倍，EV/EBITDA 11.78倍。
• 华发股份：最新收盘价6.32元，合理价值10.50元，2020年EPS 1.90元，PE 3.33倍，EV/EBITDA 11.91倍。
• 新湖中宝：最新收盘价3.07元，合理价值5.20元，2020年EPS 0.45元，PE 6.75倍，EV/EBITDA 32.67倍。
• 中国国贸：最新收盘价12.85元，合理价值19.86元，2020年EPS 1.04元，PE 12.41倍，EV/EBITDA 8.69倍。

H股龙头

• 融创中国：最新收盘价35.05港元，合理价值55.30港元，2020年EPS 6.65港元，PE 4.82倍，EV/EBITDA 4.98倍。
• 中国海外发展：最新收盘价23.95港元，合理价值32.90港元，2020年EPS 4.63港元，PE 4.73倍，EV/EBITDA 4.76倍。
• 万科企业：最新收盘价25.25港元，合理价值38.70港元，2020年EPS 3.97港元，PE 5.83倍，EV/EBITDA 7.49倍。
• 旭辉控股集团：最新收盘价4.55港元，合理价值6.16港元，2020年EPS 1.13港元，PE 3.73倍，EV/EBITDA 2.80倍。

风险提示

• 政策调控：政策调控力度可能进一步加大，影响市场走势。
• 利率变化：按揭贷利率持续上行可能对市场需求产生压力。
• 库存问题：行业库存可能抬升快于预期，影响去化周期。
• 基本面下行：行业基本面可能出现超预期下行。
• 房地产税立法：房地产税立法推进可能对市场产生较大影响。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2020-03-22