施工企业以房抵债法律风险识别与控制指引_35页_835kb

施工企业以房抵债法律风险总结

一、以房抵债概述

（一）背景

• 房地产市场经历了从过热到调控，再到持续下滑的转变。
• “三道红线”政策的实施加剧了房地产企业资金压力。
• 施工企业因发包人无力支付工程款，以房抵债成为一种常见债务清偿方式。
• 以房抵债在提高交易效率、降低交易成本、保护债权人权益等方面具有积极作用。

（二）法律性质

• 以房抵债协议的法律性质存在争议，传统上被视为实践性合同，但《九民纪要》与《民法典合同编通则司法解释》将其认定为诺成性合同。
• 协议的效力取决于是否存在恶意损害第三人利益、违反法律强制性规定等无效事由。
• 协议成立后，若未履行，债权人可选择继续履行旧债或新债。

（三）特点

1. 旧债合法存在是协议签订的前提。
2. 旧债与新债标的应不同，以不动产抵偿金钱债务。
3. 以房抵债协议不必然导致旧债消灭，仍可能构成新债清偿。

（四）类型

1. 按签订时间：分为履行期限届满前和履行期限届满后两类。
   • 履行期限届满前的以房抵债协议，不具有强制执行力，除非完成财产权利公示。
   • 履行期限届满后的以房抵债协议，通常被视为有效，且债权人有权选择履行旧债或新债。
2. 按抵债模式：
   • 抵销型：通过房屋买卖合同抵消工程款债务。
   • 折抵型：通过清算、拍卖、变卖等方式折价清偿债务。
   • 抵顶型：以所欠债务冲抵购房款，房屋归债权人所有。

二、以房抵债主体法律风险识别与控制

（一）出抵方（发包人）

1. 重点审查内容

• 工抵资产是否为发包人所有或持有。
• 是否已出售或存在抵押、查封等权利负担。
• 是否已出租，是否需承租人放弃优先购买权。
• 是否优先选择自建标段房屋进行抵债。
• 是否存在多个标段，需综合评估。

2. 风险识别与控制

• 房屋无法过户：需进行权属调查，确保房产具备合法销售条件。
• 债的更改风险：避免约定原债权债务消灭，保留优先受偿权。
• 破产清算风险：优先完成权属转移，避免资产被追回。
• 强制执行风险：确保房产未被其他债权人查封或执行。

（二）受抵方（承包人）

1. 直接工抵资产

• 现金流影响：工抵资产难以变现，影响项目资金流动。
• 烂尾风险：房屋未竣工，无法交付和过户。
• 沉淀资产风险：无下游单位接手，形成资产沉淀。
• 优先受偿权丧失：若协议无法履行，可能丧失优先受偿权。
• 停工解约权丧失：协议签订后，承包人无法再以未付款为由停工或解约。

2. 下游企业或个人工抵资产

• 多重法律关系风险：需明确债权债务关系，避免责任不均。
• 税务成本风险：需明确税费承担主体，避免额外成本。
• 违约条款风险：需设置违约责任条款和争议解决机制。
• 兜底条款：约定若工抵房产存在权利瑕疵或未能过户，承包人有权解除协议并恢复原债权。

三、以房抵债客体法律风险识别与控制

（一）权利限制房产

• 无权处分：需确认房产是否仍属于发包人。
• 已售房产：核查房产是否已被出售或备案。
• 权利限制：审查是否存在抵押、查封、租赁等限制。
• 优先购买权：如房产已出租，需确认承租人是否放弃优先购买权。

（二）住宅房屋

• 购房主体限制：部分城市仍存在限购政策。
• 销售资金限制：需确保购房款支付至监管账户，符合政策要求。

（三）办公房屋

• 自持或限售：需审查房产是否被政府规定为自持或限售。
• 违规改建：避免因违规改建导致无法交付或被整改。

（四）商业房屋

• 销售许可：确认发包人是否取得预售或现售许可。
• 网签备案：需确保抵债价格不低于政府最低限价。
• 权属转移：需明确房产是否可办理过户，避免因权属问题无法实现。

（五）车位

• 权属争议：需确认车位是否为共有或特定业主所有。
• 使用限制：审查车位是否已被出租或存在其他限制。
• 税费承担：明确税费承担主体，避免额外成本。

四、以房抵债效力的风险识别与控制

（一）签订期限维度

• 履行期限届满前：协议可能构成“流押”条款，部分无效。
• 履行期限届满后：协议一般有效，债权人可选择履行新债或旧债。

（二）债务履行期限是否届满

• 履行期限届满前：需确保协议不违反禁止流押规定。
• 履行期限届满后：协议有效，债权人可主张优先受偿权或继续履行旧债。

五、以房抵债协议条款的风险识别与控制

（一）法律基础

• 以房抵债与以工抵房为两种不同模式，需明确区分。
• 以房抵债适用于《民法典合同编通则司法解释》。
• 以工抵房适用于《民法典》债务抵销条款。

（二）协议条款审查与完善要点

• 协议应签订于债务履行期限届满后，避免无效风险。
• 明确抵债房产的具体信息、价格、税费承担主体。
• 避免约定旧债消灭，保留优先受偿权。
• 明确违约责任、管辖条款、物权登记与交付时间。
• 避免因价格过低或过高导致备案或执行障碍。
• 明确优先购买权处理方式及兜底条款。

六、以房抵债协议履行阶段的风险识别与控制

（一）网签备案阶段

• 被第三人查封：承包人可主张优先受偿权，对抗执行。
• 一房二卖：可主张工程价款优先受偿权或撤销权。
• 未取得销售许可：协议可能无效，应主张原债权。
• 税费缴纳：避免因未缴纳费用导致备案失败。

（二）权属转移阶段

• 土地抵押或查封：需发包人解押，否则无法取得初始登记。
• 拒绝开具发票：可依据法院裁定书进行契税申报。
• 拒绝提供权属材料：可主张继续履行协议并申请保全。
• 优先购买权人异议：可主张优先受偿权或请求法院解除合同。

（三）房屋交付阶段

• 拒绝交付房屋：可提起诉讼，主张交付及过户。
• 房屋无法竣工：可主张解除协议，要求支付工程款。
• 严重质量问题：可主张修复及违约赔偿。
• 承租人拒不配合：可主张破产程序，利用法定解除权。

（四）房产更名阶段

• 拒绝更名：可主张解除新债，恢复旧债主张。
• 高额更名费：协议中应明确更名是否为无偿。
• 发包人收取购房款：应明确购房款已由承包人支付，发包人无权再向新购房人收取。
• 住建部门拒绝更名：可主张工程价款优先受偿权。

总结

以房抵债作为一种常见的债务清偿方式，在房地产市场下行及债务危机背景下，成为施工企业的重要选择。然而，其法律效力、权属转移、履行风险等均需谨慎处理。本文梳理了以房抵债的法律性质、类型、主体与客体风险，以及协议效力与履行阶段的风险，为施工企业在实际操作中提供法律风险识别与控制指引。建议在签订以房抵债协议时，明确权属、价格、税费、交付时间等关键条款，并采取相应的风险防范措施，如权属调查、预告登记、保留优先受偿权、设置违约责任等，以保障自身合法权益。