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世茂房地产（813:HK）中期业绩及投资分析总结

核心内容概述

世茂房地产（Shimao Property）于2018年8月29日发布中期业绩报告，显示其在2018年上半年实现收入增长19%至426亿元人民币，核心每股收益（Core EPS）同比增长12%至1.22元人民币。尽管中期业绩略逊于预期，但公司表示销售表现强劲，且已锁定超过千亿人民币的合约销售，全年销售目标有望达成。公司同时下调了全年土地投资计划，以应对土地市场转冷的迹象，并维持较高的股息派发比例。

主要观点

• 销售表现强劲：2018年上半年实现合约销售723亿元，同比增长60%，完成全年目标的52%。公司表示下半年仍有1850亿元可售货源，若实现36%的去化率，全年销售目标可达成。
• 中期业绩略低于预期：公司核心净利润增长12%至41亿元人民币，低于预期的20%增长。但公司中期派息增长25%至每股0.5港币，派息率提高至35%。
• 市场环境与土地投资策略调整：公司预计土地市场可能转弱，因此将全年土地投资目标从780亿元调降至与去年持平。公司已通过杭州等地的底价拿地，以降低土地成本。
• 财务状况：截至2018年6月末，公司总负债增加至985亿元人民币，净负债上升至665亿元，净权益负债比升至67%。尽管如此，公司负债率仍低于行业平均水平（约90%）。
• 估值与评级：分析师将目标价从19.6港币上调至21港币，维持“Hold”评级。公司更新每股净资产（NAV）至30港币，折价30%以反映下行风险。公司表示若股价承压，可能继续回购股份。

关键信息

市场数据（2018年8月28日）

• 收盘价（港币）：22.95
• 目标价（港币）：21.00
• 恒生中国企业指数（HSCEI）：11,098
• 恒生中国综合指数（HSCCI）：4,349
• 52周最高/最低价（港币）：26.20/13.90
• 市值（美元）：9,736百万
• 市值（港币）：76,424百万
• 流通股（百万）：3,372
• 汇率（人民币-港币）：1.15

财务摘要

土地储备与销售情况

• 土地储备：5160万平方米（权益占比约80%），土地成本每平方米5326元人民币，对应总货值8800亿元人民币。
• 进入城市：超过80个城市。
• 2018年合约销售：已达到1000亿元，同比增长70%。

财务状况

• 总有息负债：985亿元人民币，较去年末增加约110亿元。
• 永续债：维持在40亿元人民币左右。
• 净有息负债：665亿元人民币，较去年末增加约77亿元。
• 净权益负债比：67%，低于行业平均水平。
• 平均融资成本：5.6%，预计年内还会上升，但不会超过6%。
• 外债占比：50%，高于行业平均的35%，对人民币贬值风险敏感。

投资建议

• 评级：Hold（中性）
• 目标价：21港币，较当前价格有约8%的下行空间。
• 投资评级定义：
  • BUY：预期6个月内股价上涨超过20%。
  • Hold：预期12个月内股价有10%的跌幅或涨幅。
  • SELL：预期12个月内股价下跌超过20%。

附录信息

预测损益表

• 收入、毛利、营业费用、净利润等各项财务数据均有所增长，但核心净利润增长低于预期。

预测资产负债表

• 总资产、负债及权益结构清晰，公司资产规模持续扩大，但负债率也相应上升。

预测现金流量表

• 经营活动产生的现金流有所波动，投资活动现金流为负，融资活动现金流为正，整体现金流有所改善。

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