保利投顾+2023年11月沈阳房地产市场报告-22页_9mb

保利和润11月市场月报总结

核心内容概览

11月沈阳房地产市场逐步寻底，成交量价小幅下跌，市场整体呈现底部运行态势。宏观经济持续改善但结构性转型仍有阵痛，政策仍以宽松和扩张为主。房地产投资持续低迷，拖累经济增长；消费市场有所回升，但房地产相关消费仍显疲软。土地市场供应持续萎缩，成交主要依赖政府平台托底。政策全面放松，限购、限售、限贷等限制性政策已解除，市场逐步回归理性。

主要观点

• 宏观经济：经济基本盘有所改善，但增长受限，预计长期处于宽松、扩张政策之下。CPI和PPI跌入负区间，显示供销需求疲软。PMI指数持续处于荣枯线以下，制造业景气度下滑，新订单和从业人员指标表现不佳。
• 房地产投资：房地产投资负增长，拖累经济，但有所止跌。基建投资涨幅放缓，发挥托底作用。制造业投资保持稳定增长。
• 消费市场：消费同比明显增长，汽车类消费拉动显著。房地产相关消费如家具、家电逐步回升，但装潢类仍低迷。
• 土地市场：沈阳土地供应持续萎缩，2023年仅成交9宗地块，且多由政府平台托底。11月新增挂牌2宗，市场热度有所回升。
• 商品房市场：11月商品房成交量价小幅下跌，市场逐步筑底。主力成交面积段集中在80-90平方米和110-120平方米，低总价、刚需刚改需求为主。
• 房企表现：保利、华润、万科占据11月销售前三，嘉里、汇置跌出前十。悦景新世界为1-11月销售冠军，累计成交金额12.93亿。

关键信息

1. 宏观经济与市场表现

• PMI指数：11月官方PMI为49.4，连续两月低于荣枯线。生产PMI高于荣枯线，但新订单、从业人员指数低于临界点，显示需求不足。
• CPI与PPI：CPI和PPI均跌入负区间，货币有继续宽松预期。
• GDP目标：2024年GDP目标预计为5%左右，政策基调偏扩张、偏宽松、偏刺激。
• 固定资产投资：11月固定资产投资累计增速同比提升2.9%，其中制造业增长6.2%，基建增长8.27%，房地产投资-7.8%。

2. 消费市场动态

• 社销零售总额：同比增长7.6%，连续三个月回升，其中汽车类消费增长11.4%，地产相关消费逐步回暖。
• 房地产相关消费：家具、家电进入正增长，装潢类仍低迷。

3. 土地市场情况

• 沈阳土地供应：2023年仅供应9宗地块，合计成交75万平方米，11月新增挂牌2宗，预计建面12.1万平方米。
• 地块详情：
  • 高深东路南-1地块：面积35000.43平方米，二类居住用地，起始价5500元/平方米。
  • 小青02东-1B地块：面积28627.92平方米，二类居住用地，起始价1820元/平方米。
• 土地成交趋势：2022年仅成交133万平方米，同比-80%，2023年预计继续下滑。

4. 商品房市场表现

• 商品房供销：11月供应面积12.69万平方米，环比-17%，同比+13%；成交面积34.87万平方米，环比-2%，同比-38%；成交均价10923元/平方米，环比-8%，同比持平。
• 商品住宅：供应11.5万平方米，环比-16%；成交29万平方米，环比-1%；均价10992元/平方米，环比-4%。
• 区域结构：浑南区供销主力，沈北成交下滑，铁西成交小幅上涨。皇姑区去化周期最短为9个月，和平区最长为39个月。
• 面积与总价结构：主力成交面积段为80-90平方米和110-120平方米，低总价刚需需求为主。

5. 房企销售与市场排名

• 11月TOP10房企：华润、万科、保利占据前三，市占率49%。
• 1-11月TOP10楼盘：悦景新世界以12.93亿成交金额位居榜首，保利天汇、华润置地荣华府等紧随其后。

趋势预判与机会分析

• 市场展望：预计2024年房地产市场有望完成筑底，但经济修复基础不稳，成交量价仍面临下行压力。
• 政策环境：2024年政策偏宽松，政府将加大刺激力度，推动经济恢复。
• 市场机会：
  • 经济修复背景下，地产机会呈现点状分布，需提前准备，加快去化。
  • 二手房冲击压力持续，客户更倾向于“避险”策略，需降低购房门槛，释放客户购买力。
  • 客户决策周期延长，需注重客户维护与锁客策略。

研究与咨询服务

• 研究团队：拥有超1000人的研究咨询和策划顾问力量，形成“总部+区域+城市”研究体系。
• 服务范围：涵盖宏观趋势、土地市场、新房与二手市场、典型项目剖析、投资策略、项目策略及多元子领域咨询。
• 业务覆盖：辽宁省全域。

联系方式

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