20260818-东方金诚-2026年7月房地产行业运行情况报告_销售季节性承压_购房政策持续优化_11页_1mb

东方金诚房地产市场分析报告（2026年8月18日）

核心内容

本报告由东方金诚研究发展部发布，分析师唐晓琳与首席宏观分析师王青共同参与。报告分析了2026年7月房地产市场在价格、销售及投资端的表现，并结合8月北京最新政策，展望了“金九银十”期间的市场走势。

主要观点

1. 价格及销售表现

• 销售规模季节性回落：7月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降13.4%和8.9%，但降幅较上月收窄。
• 1-7月累计数据：全国商品房销售面积和销售额同比降幅分别为11.8%和13.1%，销售面积降幅扩大0.2个百分点，销售额降幅缩小0.5个百分点。
• 价格走势：7月70城二手房价格环比下跌0.3%，同比跌幅收窄至5.4%；新房价格环比下跌0.2%，同比跌幅收窄至3.4%。
• 城市分化：一线城市二手房价格环比上涨0.2%，新房价格多数城市上涨；二三线城市房价继续下跌，已连续下跌39个月。

2. 投资端表现

• 投资持续下行：7月房地产开发投资完成额同比下降27.4%，房地产开发资金来源同比下降21.0%。
• 开工与竣工：新开工、施工和竣工面积同比分别下降27.8%、35.8%和18.5%，降幅扩大。
• 土地市场：7月土地成交面积和金额同比、环比均下降，但楼面均价同比上涨2.1%。

3. 政策端动态

• 中央政策：7月30日中共中央政治局会议强调加大逆周期调节力度，稳定房地产市场，推动财政和货币政策宽松。
• 地方政策：8月7日，北京进一步优化购房政策，放宽限购、优化公积金贷款，显示政策空间充裕。
• 政策效果初现：北京新政后，8月8-17日商品房成交套数较前一周日均增加24套。

关键信息总结

价格表现

• 7月70城二手房价格环比跌幅0.3%，同比跌幅5.4%。
• 7月70城新房价格环比跌幅0.2%，同比跌幅3.4%。
• 一线城市二手房价格环比上涨，新房价格多数城市上涨；二三线城市房价持续下跌。

销售表现

• 7月全国商品房销售面积4881.4万平方米，销售额4773.4亿元，同比分别下降13.4%和8.9%。
• 1-7月累计销售面积4.5亿平方米，销售额4.3万亿元，同比分别下降11.8%和13.1%。
• 30城日均成交套数1887套，环比下降26.1%，同比下降4.5%。

投资表现

• 7月房地产开发投资完成额4935.3亿元，同比下降27.4%，降幅环比扩大3.0个百分点。
• 1-7月累计投资完成额4.3万亿元，同比下降19.2%，降幅较前值扩大1.2个百分点。
• 开工、施工、竣工面积同比分别下降27.8%、35.8%、18.5%。

土地市场

• 7月100大中城市住宅类用地成交面积1512.4万平方米，同比下降3.4%，环比下降20.0%。
• 土地成交楼面均价7842元/平方米，同比上涨2.1%，环比下降2.1%。
• 一线城市土地成交价格回暖，但全国土地市场热度仍维持低位。

政策展望

• 中央政策：下半年降息有望落地，推动房贷利率进一步回落，释放合理住房需求。
• 地方政策：北京放宽限购、优化公积金贷款，政策效果初现，但全国30城日均成交套数下降11.1%，显示8月整体成交仍偏弱。
• 市场分化：预计“金九银十”期间，一线城市销售有望边际回升，而低能级城市市场仍处于筑底阶段。

结构性分化预期

• 一线城市：受益于需求端政策红利，改善及置换需求有望释放，销售存在回升动力。
• 低能级城市：受购房信心不足和库存压力影响，市场仍需时间修复，整体难有明显改善。
• 全国趋势：销售端将呈现结构性修复，但总量回升空间有限。

政策支持方向

• 供给端：推动“白名单”项目贷款投放，保障交房，化解信用风险。
• 需求端：推进城市更新、城中村改造，税费减免，定向降息及财政补贴，激发购房需求。

数据来源与免责声明

• 数据来源：Wind、iFind等公开资料，东方金诚。
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