20260819-东方金诚-销售季节性承压_购房政策持续优化_7月房地产行业运行情况报告_9页_1mb

7月房地产行业运行情况总结

核心内容

7月房地产行业整体呈现销售承压、价格下行、投资持续下滑的态势，但政策端持续优化，市场预期有所改善。随着政策效果逐步释放，“金九银十”期间市场或出现结构性分化。

主要观点

销售表现

• 全国销售面积与销售额：7月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降13.4%和8.9%，但降幅较上月收窄。
• 累计销售数据：1-7月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降11.8%和13.1%，销售面积降幅较前值扩大0.2个百分点。
• 城市能级差异：
  • 一线城市：销售套数环比下降19.9%，但同比增长12.8%。
  • 二三线城市：销售套数环比分别下降30.9%和24.6%，同比分别下降6.9%和17.2%。
• 8月趋势：8月1-17日，30城日均商品房成交套数较7月同期下降11.1%，预计8月整体成交偏弱。

价格表现

• 新房价格：7月70城新房价格环比下跌0.2%，同比跌幅收窄至3.4%。
• 二手房价格：7月70城二手房价格环比下跌0.3%，同比跌幅收窄至5.4%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市：新房价格环比持平，二手房价格环比上涨0.2%。
  • 二三线城市：新房价格和二手房价格均持续下跌，二三线城市二手房价格跌幅已连续39个月。

投资端表现

• 房地产开发投资：7月房地产开发投资完成额同比下降27.4%，1-7月累计同比下降19.2%，降幅较前值扩大。
• 开发资金来源：7月房地产开发资金来源同比下降21.0%，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款同比降幅扩大。
• 施工与竣工：7月新开工、施工和竣工面积同比分别下降27.8%、35.8%和18.5%，施工和竣工降幅有所收窄。

土地市场表现

• 土地成交面积与金额：7月100大中城市住宅类用地成交面积同比下降3.4%，环比下降20.0%；成交金额同比下降1.4%，环比下降21.7%。
• 楼面均价：7月土地成交楼面均价同比增长2.1%，环比下降2.1%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市：土地成交楼面均价同比上涨15.7%，环比上涨11.1%。
  • 三线城市：土地成交楼面均价同比和环比分别下降5.1%和18.3%。

关键信息

政策优化

• 中共中央政治局会议：7月30日会议强调加大逆周期调节力度，优化供给，稳定房地产市场。
• 北京新政：8月7日北京进一步优化购房政策，放宽限购、优化公积金贷款支持。

政策预期

• 房贷利率：预计下半年降息有望落地，实际房贷利率可能进一步下行。
• 需求端政策：推进城市更新、加快城中村改造、税费减免、专项债收购商品房等政策将释放合理住房需求。
• 供给端政策：引导商业银行加大对房企开发贷投放，支持“白名单”项目融资，保障交房。

市场分化预期

• 结构性分化：一线城市因政策红利有望改善销售表现，低能级城市则因信心不足和库存压力仍处筑底阶段。
• 全国销售修复：短期内销售同比跌幅可能收窄，但总量回升空间有限。

总结

7月房地产行业面临销售季节性承压、价格持续下行、投资加速下滑的局面，但政策持续优化，市场预期有所改善。随着政策效果逐步释放，“金九银十”期间一线城市有望迎来销售边际回升，而低能级城市仍需时间修复。政策工具箱依然充足，未来将从供需两端发力，推动市场稳定。