20220725-东方金诚-2022年6月房地产行业运行情况报告_销售端季节性回暖_投资端持续深跌_9页_3mb

2022年6月房地产行业运行情况总结

核心内容

2022年6月，房地产行业呈现销售端季节性回暖与投资端持续低迷的双重特征。政策端持续优化，但力度温和，主要聚焦于公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率及落户政策等方面。整体来看，行业尚未出现趋势性回暖，但部分城市表现有所改善。

主要观点

• 销售端回暖显著，但同比仍处低位
  6月全国商品房销售面积和销售金额环比大幅增长，分别为65.76%和68.15%，但同比跌幅分别为18.28%和20.82%，仍处于较低水平。销售回暖主要受季节性因素和政策刺激影响，但是否具有持续性尚需观察。

• 房价止跌迹象显现，但整体仍承压
  6月70城新建商品住宅价格环比下降城市数量减少，价格上涨城市数量增加，部分城市出现止跌迹象。但二手房价格仍连续11个月下跌，房价下行压力尚未完全缓解。

• 投资端持续低迷，施工和新开工面积同比降幅扩大
  房地产开发投资完成额同比降幅扩大，1-6月累计投资增速持续下滑，显示投资端无明显回暖。土地市场热度维持低位，但部分城市溢价率有所回升，央国企仍是拿地主力。

• 政策优化温和，重点在“保交楼”与风险化解
  各地持续优化楼市政策，但力度偏温和。银保监会加强与央行、住建部门协同，支持地方政府推进“保交楼”工作，以化解烂尾楼风险。

• “停贷事件”短期影响楼市，但后续影响有限
  7月“停贷事件”对楼市形成一定冲击，但预计影响有限，不会形成系统性风险。楼市回暖进程仍较为平缓，房贷利率仍有下行空间，趋势性回暖可能出现在三季度末前后。

关键信息

销售情况

• 全国销售面积：18184.62万平方米，环比增长65.76%，同比下降18.28%。
• 全国销售金额：17735.40亿元，环比增长68.15%，同比下降20.82%。
• 30大中城市日均成交：4981套，同比下降10.40%，降幅较5月缩小36.81pct。
• 城市能级差异：高能级城市去化能力较强，一二三线城市同比降幅分别为10.52%、4.51%和21.77%。

价格表现

• 70城新建商品住宅价格：同比下跌1.29%，环比下跌0.10%。
• 一线城市价格：连续6个月上涨，环比上涨0.50%。
• 二线城市价格：环比上涨0.10%，增速回正。
• 三线城市价格：环比下跌0.30%，已连续10个月下跌。
• 70城二手住宅价格：同比下跌2.71%，环比下跌0.21%，连续11个月下跌。

投资情况

• 房地产开发投资完成额：16180.38亿元，环比增长24.66%，同比下降9.41%。
• 1-6月累计投资完成额：同比下降5.4%，较1-5月降幅扩大1.4pct。
• 土地购置面积：1239.01万平方米，环比增长98.93%，同比下降52.81%。
• 土地溢价率：6月为4.36%，较5月提升2.37pct，一线城市表现突出。

土地市场

• 集中供地城市表现：上海、杭州、合肥等城市表现活跃，沈阳供地较少，市场冷清。
• 流拍情况：9城中仅沈阳和青岛出现流拍，流拍率分别为20%和3.7%。
• 热门地块：如北京朝阳区太阳宫新区地块，吸引多家房企参与竞拍，最终以高溢价成交。

拿地企业

• 央国企为主力：在集中供地中，央国企仍为拿地主力。
• 房企分化明显：部分大型房企在一线城市活跃，本地房企如滨江集团在杭州表现突出。

开工与竣工情况

• 新开工面积：14794.93万平方米，同比下降45.08%。
• 施工面积：17286.93万平方米，同比下降48.07%。
• 竣工面积：5274.19万平方米，同比下降40.73%。
• 降幅扩大：新开工、施工和竣工面积同比降幅较5月分别扩大3.23pct、8.39pct和9.46pct。

政策端动态

• 政策优化重点：公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率及落户政策。
• 高能级城市政策放松：如杭州、合肥等强二线城市逐步放宽政策。
• “停贷事件”影响：7月楼市热度明显冷却，但预计对行业影响有限。

展望与建议

• 三季度房贷利率仍有下行空间：当前房贷利率偏高，预计三季度末可能迎来趋势性回暖。
• “保交楼”工作持续推进：银保监会协同央行、住建部门及地方政府，支持化解烂尾楼风险。
• 行业回暖仍需时间：政策刺激效果有限，销售端回暖可能更多是季节性因素驱动，趋势性回暖尚未显现。

图表引用

• 图表1：2021-2022年6月全国商品房销售面积单月值及同比变化
• 图表2：2021-2022年6月30大中城市商品房日均成交套数
• 图表3-4：70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化
• 图表5-6：70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化
• 图表7：2021-2022年6月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化
• 图表8：2021-2022年6月全国土地购置面积单月值及同比变化
• 图表9：2021-2022年6月100大中城市住宅类用地土地溢价率
• 图表10：2021-2022年6月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化
• 图表11：2008年三季度-2022年一季度个人住房贷款利率和一般贷款利率变化情况

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