深度报告-20211217-东北证券-2022年房地产行业投资策略_冬夜夜寒觉夜长_暖雨晴风初破冻_50页_3mb

房地产行业2022年投资策略总结

核心内容概述

本报告分析了2021年房地产行业在销售、房价、土地、开竣工、投资及资金等方面的市场表现，并基于此预测了2022年的行业走势。整体来看，房地产行业在2021年经历了销售与投资的显著下滑，资金面承压，市场信心受挫，行业进入调整阶段。预计2022年行业整体将维持修复趋势，但增长空间有限，行业Beta仍具备向上潜力。

主要观点

1. 销售市场：景气度加速回落，预计2022年销售金额/面积增速分别为 -5.0% / -7.8%

• 回顾：2021年销售市场呈现“V”型反转，上半年销售表现强劲，下半年迅速降温，核心指标如销售面积和销售额均大幅回落，尤其是7月之后，市场信心受挫。
• 预测：2022年全国销售金额增速预计为-5.0%，销售面积增速预计为-7.8%。虽然信贷政策有所修复，但销售景气度低迷、房价下跌预期及房企投资收缩对市场形成制约。

2. 房价走势：区域分化持续扩大，预计2022年涨幅收窄至3.0%

• 回顾：房价自2021年8月以来持续回调，区域间分化明显。一线城市新房与二手房价格涨幅相对较好，而三四线城市面临较大下行压力。
• 预测：受房企缩表、土地市场低迷及二手房指导价政策影响，2022年房价涨幅预计收窄至3.0%。一线城市二手房市场有望阶段性修复，但整体房价仍面临下行压力。

3. 土地市场：热度跌至历史大底，预计2022年成交价款增速为-8.0%

• 回顾：土地市场率先入冬，房企投资趋于审慎，核心城市土地资源凸显。土地成交价款在2021年3月转负后持续低迷，溢价率降至历史低位。
• 预测：2022年土地成交价款增速预计为-8.0%，土地购置面积增速预计为-15.0%。土地市场冷淡下，房企投资将更加聚焦于核心城市核心地块。

4. 开竣工：开工低迷，竣工修复，预计2022年新开工/竣工增速分别为-12.5% / 4.0%

• 回顾：2021年新开工增速跌至历史大底，竣工增速则逐步回升，反映“保交楼”政策对行业信心的提振。
• 预测：2022年新开工增速预计为-12.5%，竣工增速预计为4.0%。去化周期拉长、销售市场低迷导致新开工意愿减弱，但竣工增长具有确定性。

5. 房地产开发投资：预计2022年总投资额增速为-2.1%

• 回顾：施工投资稳步回落，土地投资下行趋势明显，行业整体投资力度减弱。
• 预测：2022年房地产开发总投资额增速预计为-2.1%。存量项目施工投资仍为支撑，但受资金面压力影响，投资力度将有所回落。

6. 资金面：持续承压，预计2022年到位资金增速为-3.0%

• 回顾：资金面持续承压，个人按揭贷款修复有限，房企融资渠道受限。
• 预测：2022年到位资金增速预计为-3.0%。尽管信贷政策有所松动，但整体修复力度仍显不足，资金面压力仍将持续。

投资策略

• 行业趋势：房地产行业Beta趋势向上，但需关注政策调控和行业出清。
• 推荐企业：A股推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团、融创中国。
• 逻辑支撑：推荐的房企具备较强的融资能力和运营效率，尤其在“绿档”背景下，更具抗风险能力。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行
• 房企信用违约风险增加
• 政策调控力度超预期加大

关键数据与指标

• 全国销售金额增速：预计2022年为-5.0%
• 全国销售面积增速：预计2022年为-7.8%
• 全国房价涨幅：预计2022年为3.0%
• 土地成交价款增速：预计2022年为-8.0%
• 土地购置面积增速：预计2022年为-15.0%
• 新开工面积增速：预计2022年为-12.5%
• 竣工面积增速：预计2022年为4.0%
• 房地产开发投资额增速：预计2022年为-2.1%
• 到位资金增速：预计2022年为-3.0%

重点公司财务数据

总结

2022年房地产行业预计将继续处于调整阶段，销售与投资增速放缓，房价涨幅收窄，土地市场低迷，新开工面积下降，竣工面积小幅回升。在政策支持与行业出清并行的背景下，头部绿档房企具备更强的抗风险能力和增长潜力，值得重点关注。整体行业估值处于历史低位，具备修复空间，但需警惕资金面持续承压及市场下行风险。