2019年上半年房地产行业融资专题_融资乍暖还寒_不改强者恒强_21页_1mb

房地产行业融资环境分析（2019年）

核心内容

2019年二季度以来，房地产行业融资环境出现边际收紧，旨在管控土地市场热度，平稳市场预期，强化“房住不炒”的政策导向。此次融资收紧与此前2010年和2016年的调控类似，但更偏向结构性调控和窗口指导，而非全面收紧。

主要观点

• 融资收紧对房企影响有限：多数优质房企现金流影响较小，主要影响在于未来再投资的预期。
• 融资渠道优化：融资渠道更为通畅、不依赖直接融资的龙头房企更具优势，融资集中度预计重新回升。
• 土地市场降温预期：融资收紧可能抑制土地市场热度，带动房地产投资增速下行。
• 销售回款增强：房企将加速库存去化和销售回款，增强内生动力。
• 政策导向明确：融资政策与“因城施策”思路一致，有助于降低房企未来潜在经营风险。

关键信息

融资环境变化

• 2019年5-6月：房地产行业境内债发行同比下滑7%，其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%。
• 境外债：2019年5月发行规模仅为80亿元，环比下降89%，同比下降62%；6月恢复至225亿元，但仍低于1-4月。
• 信托融资：受23号文影响，信托融资规模增速趋于平缓，平均收益回升，预计未来规模将继续承压。

融资政策回顾

• 2010年：国务院发布“国十条”和“国十一条”，限制房企融资，抑制土地市场过热。
• 2016年：交易所分类监管，限制资金用于购地，发改委限制企业债用于商业性房地产项目。
• 2019年5月：银保监会发布23号文，加强信托融资监管，控制房地产融资风险。

房企融资情况

• 重点房企2018Q4以来发债规模：对2019年债券到期规模平均覆盖率为257%，中位数为164%。
• 销售回款：2019年5月个人按揭贷款、定金及预收款占比达51%，较低点上涨19个百分点。
• 融资集中度：2019年上半年房企融资集中度为65%，龙头房企更具优势。

土地市场变化

• 结构性回暖：一二线城市土地市场热度明显好于三四线城市。
• 溢价率有限：2019年百城住宅类土地成交溢价率当月高点为25%，低于2016年9月的92%。
• 土地政策调整：多地出台土地拍卖政策，如限制竞拍资格、调整价格上限、引入“近均价者得”或摇号机制，抑制土地市场过热。

行业投资趋势

• 房地产投资增速降温：土地购置费增速预计持续回落，带动房地产投资增速下行。
• 施工投资支撑：房企加速库存变现，施工投资仍维持增长。
• 宏观经济影响：叠加宏观经济压力，房地产行业政策环境将有所改善。

推荐标的

• 优质房企：具备融资优势且受益于核心城市发展的企业，如万科A。
• 成长企业：具备高周转能力和回款能力的企业，如中南建设、华发股份。
• 低估值高分红企业：如华侨城、荣盛发展。
• 受益于公募REITs推进的企业：关注未来政策红利。

风险提示

• 政策不确定性：融资政策收紧的节奏、范围和力度存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控未放松，行业可能经历较长时间的下行。
• 房企经营风险：中小房企可能面临更大资金链压力，存在经营困难风险。

图表目录

• 图表1：95家重点房企融资情况
• 图表2：房地产行业境内债发行规模及同比增速（年度）
• 图表3：房地产行业债券发行规模及同比增速（月度）
• 图表4：95家典型房企境内发债情况
• 图表5：房地产行业公司债发行规模
• 图表6：房地产行业私募债发行规模
• 图表7：房地产行业ABS发行规模
• 图表8：房地产行业短期融资券发行规模
• 图表9：房地产行业中期票据发行规模
• 图表10：房地产行业定向工具发行规模
• 图表11：2019年5-6月房地产行业境内债券发行结构数据
• 图表12：房地产行业境内债发行规模及同比增速（年度）
• 图表13：房地产行业境外债发行规模及同比增速（年度）
• 图表14：2019年银保监会23号文工作要点中涉及房地产的部分
• 图表15：银保监会约谈警示个别信托所提要求
• 图表16：房地产类集合信托发行规模和同比增速（月度）
• 图表17：房地产类集合信托发行规模和同比增速（年度）
• 图表18：房地产类集合信托平均收益
• 图表19：房地产行业境内债到期偿还量
• 图表20：重点房企2018Q4以来发债规模/2019年到期规模
• 图表21：2008-2019年5月总价地王TOP100成交建面占比
• 图表22：2008-2019年5月单价地王TOP100成交建面占比
• 图表23：房地产开发到位资金增速与百城土地成交溢价率
• 图表24：2010年以来房地产行业重要融资政策
• 图表25：百城住宅类用地成交总价
• 图表26：百城住宅类用地成交溢价率
• 图表27：近期土地拍卖政策调整内容
• 图表28：77家房企总体净负债率
• 图表29：77家房企短债覆盖率
• 图表30：房地产开发企业到位资金（年度）
• 图表31：房地产开发企业到位资金（月度）
• 图表32：房地产开发到位资金来源占比
• 图表33：房企融资集中度
• 图表34：全国房地产开发投资累计完成额
• 图表35：全国房地产开发投资当月完成额
• 图表36：全国房地产施工投资累计同比
• 图表37：2019年1-5月开发投资细分项占比
• 图表38：年度滚动净复工面积及同比增速

评级说明

• 行业评级：基于报告发布日后6个月内行业涨跌幅与沪深300指数对比。
• 增持：行业股票指数超越基准。
• 中性：行业股票指数基本与基准持平。
• 减持：行业股票指数明显弱于基准。

公司评级体系

• 买入：股价超越基准20%以上。
• 增持：股价超越基准5%-20%。
• 中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间。
• 减持：股价弱于基准5%-20%。
• 卖出：股价弱于基准20%以上。

免责声明

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