《释放增长潜力——香港房托基金市场展望》英-44页_12mb

全球与内地REIT市场分析

全球REIT市场自2019年以来增加了逾150个实体，总数超1,000个，但香港市场在2020年代保持仅有11个REIT，显示仍有增长空间。全球市场呈现差异化发展，中国内地作为新兴市场，发展尤为迅速，自2020年试点起步，2024年常态化发行，三年内增至45个。与新加坡、日本、澳大利亚、美国和英国等成熟市场低速增长或萎缩的REIT数量相比，中国内地发展模式独具特色。

2019 至 2024年第三季度，全球REIT数量与市值总体保持稳定，但各地区表现各异。香港、中国内地、新加坡等市场在总量和市值构成上均有差异。从类型看，中国内地与国际模式各具特色。

香港与内地的差异化发展

香港REIT市场主要聚焦零售及办公物业，资产类别相对单一，境外投资占比有限。而美国市场资产类型丰富，包括数据中心、电信设施等新兴领域，形成多样化投资格局。

香港REIT市场活跃程度不及美国，融资成本较高，法律结构限制较多，如资产持有期要求、借贷上限、禁止提供财务支援等。监管层面也存在繁琐的信托架构和更复杂的规定。

市场表现与监管环境

香港REIT市场近十年走势领先部分成熟市场，但自2020年后受宏观经济挑战影响较大。相较而言，美国和澳大利亚表现最强劲，新加坡和日本势头相对平稳，英国则呈波动性。

从税收角度看，香港保留物业投资税收优惠，但信托结构下的税务情况较为复杂。中国内地则采用基金模式投资ABS资产，税制趋透明化。

挑战与机遇

监管部门已开始放宽限制，包括提高贷款上限、修改金融支持规定、扩大法律架构选择等，有望增强市场活力。香港低税率、高度规范化及成熟的资本市场基础设施依然构成关键优势。

未来，香港有望借助与内地市场的互联互通机制强化跨境REIT发展。香港市场可加强投资者教育、简化发行流程、引进更多元资产类别进一步提升吸引力。

趋势与建议

强化香港作为国际REIT枢纽的战略地位，推动更灵活的REIT架构、扩大地理投资覆盖、加快与内地的市场联通机制须共同联动推进。未来机遇或出现在数据基础设施、医疗保健设施建设等领域。

通过优化监管、增强跨境融资、深化国际合作和扩大REIT资产类别，香港将更好地推动REIT生态持续成长。