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2026年半年报总结：投资聚焦核心，资产负债结构优化

核心内容概述

2026年上半年，保利发展（股票代码：600048）发布半年报，整体经营情况呈现以下特点：

• 营收和利润均出现下滑；
• 销售金额仍保持行业第一；
• 投资聚焦核心城市，拿地质量高；
• 财务结构持续优化，杠杆压降，融资成本下降；
• 经营业务稳定发展，不动产经营规模稳步提升。

主要财务数据

营收与利润

• 营业收入：2026年H1为1028.60亿元，同比下降11.98%；
• 归母净利润：19.59亿元，同比下降40.84%；
• 基本每股收益：0.17元/股，同比下降40.84%。

销售表现

• 签约金额：1351.06亿元，同比下降6.93%；
• 销售面积：631.94万方，同比下降11.44%；
• 销售均价：21380元/平米，同比提高5.08%；
• 销售权益比：84%，回笼资金1110亿元；
• 区域分布：核心城市销售贡献达95%，一线城市和二线城市分别占比42%、44%。

投资与拿地

• 新拓项目：21个，计容建面166万方，地价384亿元，楼面价23161元/平米；
• 权益地价：276亿元，权益比例为97.87%；
• 拿地力度：0.28，拿地相对谨慎；
• 地售比：1.08，表明拿地质量较高。

财务结构优化

资产负债率

• 截至2026年H1末，公司资产负债率为71.79%，较年初下降0.45pct。

有息负债情况

• 有息负债余额：3325亿元，较年初减少86亿元；
• 新增有息负债平均成本：2.44%，同比下降27bp；
• 综合融资成本：2.61%，同比下降28bp；
• 新增负债结构：3年以上有息负债占比67%。

经营业务发展

不动产经营

• 累计在营面积：668万方，业态包括商业、酒店、租赁住房、写字楼等；
• 新开业面积：46万方，其中住房租赁业态新增开业33万方，对应5729间房；
• 累计在营房间数：4.1万间。

物业服务

• 保利物业营收：88.3亿元；
• 归母净利润：9.33亿元；
• 第三方物业管理收入：32.9亿元；
• 第三方新拓合同金额：约14.06亿元，其中80%聚焦核心城市；
• 业态布局：包括住宅、金融后勤、工业园区、商业门店、城镇景区、医院等。

财务预测（2026-2028年）

风险提示

• 宏观经济不及预期；
• 房地产销售不及预期；
• 房价大幅下跌；
• 资金回流不及预期；
• 债务偿还不及预期；
• 不动产经营和服务业务不及预期。

分析师信息

• 分析师：胡孝宇
• 联系方式：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn
• 分析师登记编码：S0130523070001
• 背景：6年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院。

评级标准

• 推荐：相对基准指数涨幅20%以上；
• 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%~20%之间；
• 中性：相对基准指数涨幅在-5%~5%之间；
• 回避：相对基准指数跌幅5%以上。

总结

综上所述，2026年上半年，保利发展在面临行业整体下滑和利润承压的情况下，仍保持销售金额行业第一，聚焦核心城市投资，拿地质量高。公司持续优化资产负债结构，控制有息负债规模，降低融资成本，经营业务保持稳定发展，展现出较强的抗压能力和战略执行力。基于此，分析师维持“推荐”评级。