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保利发展（600048.SH）总结

核心内容概述

保利发展（600048.SH）在2026年上半年面临业绩下滑，但销售表现仍优于行业整体水平。公司通过优化资产结构、盘活存量资源及聚焦核心城市，持续改善运营效率。尽管短期业绩承压，但长期发展趋势依然受到关注。

主要观点

• 业绩表现：
  2026年上半年，公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.7亿元，同比下降41.3%。
  业绩下滑的主要原因包括：房地产项目结转规模下降，导致营业收入减少约140亿元；毛利率下降1.61个百分点至13.03%，毛利润减少44.6亿元；投资收益由盈利转为亏损，同比减少10.13亿元。

• 销售情况：
  销售金额1351亿元，同比下降6.9%；销售面积632万平方米，同比下降11.4%。
  销售金额仍位居行业第一，销售权益比提升至84%。
  核心城市销售贡献达95%，其中一、二线城市分别占42%和44%。
  销售回笼金额为1110亿元，回笼率约为82%。

• 投资布局：
  上半年拓展项目21个，总地价384亿元，计容面积166万平方米。
  新增项目全部位于核心城市，其中四个一线城市及北上广深杭拓展金额占比分别达66%和82%。
  拓展金额权益比达到98%，资源结构持续优化。

• 资产与债务管理：
  公司通过以租促售、退换调等手段盘活资产，上半年实现产品签约455亿元、土地资产盘活76亿元、资金回收89亿元。
  债务期限结构持续优化，新增3年以上有息负债占比达67%。
  融资成本下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。

• 盈利预测与估值：
  投资建议维持“优于大市”评级，预计2026、2027年归母净利润分别为16亿元和25亿元，对应EPS分别为0.13元和0.21元，对应最新股价PE分别为40.5倍和25.1倍。
  财务指标显示，公司ROE和毛利率均有所下降，但资产负债率保持稳定，融资成本持续下降。
  企业自由现金流和权益自由现金流在2026年后呈现改善趋势。

关键财务指标（2024-2028E）

风险提示

• 房价下跌幅度超预期
• 公司毛利率不及预期
• 政策放松实际效果不及预期
• 销售复苏进度不及预期
• 公司财务风险超预期

重要信息

• 分析师：任鹤、王粤雷、王静
• 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测
• 收盘价：5.26元
• 总市值/流通市值：62,965亿元
• 52周最高价/最低价：8.22元/4.51元
• 近3个月日均成交额：711.37亿元

总结

保利发展在2026年上半年业绩承压，主要受房地产结转规模下降、毛利率下滑及投资收益转亏影响。然而，公司销售表现优于行业，核心城市布局优化，资产盘活措施有效。随着债务结构改善及融资成本下降，公司有望在中长期实现业绩回升。分析师维持“优于大市”评级，认为公司具备较强的市场地位和资源优化能力，但需关注行业及政策风险。