20170503-华泰证券-2016年房地产行业年报综述：2年之时，8年之路_20页_1mb

报告摘要

房地产行业2017年分析总结

核心内容

2017年房地产行业被定义为“防御型”年份，整体表现趋于稳健，重点公司表现更为积极。行业净负债率依然处于高位，但有所下降，销售回款充足，短期偿债能力提升。同时，行业库存去化周期下降，房企盈利能力和管控能力有所改善，行业集中度持续提升。

主要观点

2017年为防御型年份：净负债率较低的公司更具安全性，行业整体处于稳态阶段，白银时代提前结束。
净负债率居高不下：2016年重点公司净负债率为97.0%，全行业为89.4%，均处于历史较高水平。
资产扩张结构变化：近2年重点公司资产扩张相当于过去8年的规模，负债扩张贡献超过80%。
预收账款扩张为利好：预收账款增长有助于未来业绩确认，成为最有利的扩张方式。
重点公司更积极：尽管整体行业趋势一致，但重点公司更激进，业绩确定性更高。
行业集中度提升：重点公司市值占比达48.7%，销售回款占全行业76.6%，龙头房企表现更优。
盈利能力和管控能力改善：2016年是房企净利润率回升的拐点，ROE上升，库存去化周期降至2009年低位，管控能力从粗放到精细转变。

关键信息

行业数据概览

净负债率：2016年重点公司为97.0%，全行业为89.4%，均处于历史第二高位。
销售回款：2016年全行业销售回款为1.9万亿元，重点公司为1.5万亿元，增速分别为38.6%和40.3%。
资产扩张：重点公司总资产扩张9594亿元，速度下降18.8%；全行业总资产扩张1.3万亿元，速度下降15.0%。
负债扩张：重点公司负债扩张贡献84%，全行业负债扩张贡献79.7%。
预收账款扩张：重点公司预收账款扩张3092亿元，速度增长20.0%；全行业预收账款扩张3391亿元，速度增长8.8%。
库存去化周期：2016年重点公司为3.04，全行业为3.09，库存去化周期下降至近10年最低点。
业绩确定性：重点公司以预收账款计算为0.95，以经营性现金流计算为1.24，均处于3年内的高点。

重点公司表现

招商蛇口、金融街、上实发展、深华发A、华业资本被推荐。
重点公司中，金融街、北辰实业、上实发展、华发股份的业绩确定性有翻倍以上的增长。

风险提示

货币超预期收紧是主要风险因素，可能对行业造成影响。

图表摘要

图表1：34家重点公司市值占全行业比重为48.7%。
图表2：重点公司净负债率和业绩确定性处于历史较高水平。
图表3：重点公司净负债率自2015年后开始下降。
图表4：重点公司经营性现金流流入增长40.3%。
图表5：重点公司总资产扩张速度下降。
图表6：重点公司总负债扩张速度下降。
图表7：重点公司发股扩张速度下降。
图表8：重点公司利润带来扩张速度提升。
图表9：重点公司资产扩张以负债扩张和利润扩张为主因。
图表10：重点公司预收账款扩张速度提升。
图表11：重点公司有息债务扩张速度下降。
图表12：重点公司存货去化周期自2011年开始下降。
图表13：重点公司预收账款计算的业绩确定性提升。
图表14：重点公司经营性现金流计算的业绩确定性提升。
图表15：全行业净负债率下降。
图表16：全行业销售回款增长。
图表17：重点公司销售回款占比提升。
图表18：全行业总资产扩张速度下降。
图表19：全行业总负债扩张速度下降。
图表20：全行业利润带来扩张速度提升。
图表21：全行业资产扩张以利润扩张为主因。
图表22：全行业预收账款扩张速度提升。
图表23：全行业有息债务扩张速度下降。
图表24：全行业存货去化周期超过重点公司。
图表25：全行业库存去化周期下降至近10年最低点。
图表26：全行业ROE中位数提升。
图表27：全行业管控能力下降。
图表28：全行业利息费用率下降。
图表29：全行业短期偿债能力提升。
图表30：全行业净负债率处于历史高位。
图表31：全行业业绩确定性处于3年内的高点。

行业评级

房地产行业评级为“增持”，主要基于2017年为防御型年份，重点公司表现更优，净负债率下降，销售回款充足。

公司评级体系

买入：股价超越基准20%以上。
增持：股价超越基准5%~20%。
中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间。
减持：股价弱于基准5%~20%。
卖出：股价弱于基准20%以上。

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