20170503-华泰证券-2016年房地产行业年报综述_2年之时_8年之路_19页_1mb

报告摘要

房地产行业2017年研究报告总结

核心内容概述

2017年被定义为房地产行业的防御型年份，整体行业净负债率仍处于历史高位，但较2016年有所下降。重点公司整体表现优于全行业，尤其在资产扩张、业绩确定性及财务安全方面更为突出。行业正逐步进入“稳态时代”，房地产行业从过去的高速增长转向稳定发展，行业集中度持续提升。

主要观点

2017年为防御型年份：净负债率较低的公司更具安全边际，重点公司表现出更强的业绩确定性。
净负债率居高不下：2016年全行业净负债率为89.4%，重点公司为97.0%，仍处于历史较高水平。
资产扩张由负债驱动：2015~2016年资产扩张相当于2007~2014年8年的总和，其中负债扩张贡献超过80%。
预收账款为有利扩张方式：预收账款扩张对业绩确定性有正向作用，2016年重点公司预收账款扩张速度为20.0%，全行业为8.8%。
行业集中度提升：重点公司占全行业市值的48.7%，销售回款占比达76.6%，行业向头部企业集中。
业绩确定性略低于预期：2016年重点公司业绩确定性为0.95，全行业为0.86，2017年业绩增速可能不会显著提升。
行业进入稳态阶段：库存去化周期降至2009年水平，净利润率和ROE回升，房企管控能力优化，利息费用率下降。

关键信息

行业财务指标

指标	2016年数据	2015年数据	趋势
净负债率	89.4%	97.0%	下降8个百分点，但仍处于高位
销售回款	1.9万亿元	1.4万亿元	增长38.6%，短期偿债能力恢复到2010年水平
库存去化周期	1.9年	2.4年	下降至2009年低位水平
利息费用率	4.9%	5.3%	连续4年下降，已降至历史低点
ROE	7.6%	6.7%	提升0.9个百分点，趋势向上

重点公司表现

公司	净负债率	资产扩张	负债扩张	预收账款扩张	去化周期	业绩确定性（预收账款/营收）	业绩确定性（经营性现金流/营收）
招商蛇口	未列出	26.7%	28.8%	37.4%	3.04	1.24	1.24
金融街	119.5%	6.8%	6.6%	118.1%	4.06	1.53	1.53
金科股份	117.8%	14.3%	8.1%	-1.2%	2.80	1.02	1.02
上实发展	36.3%	28.1%	13.7%	204.7%	3.84	1.69	1.69
华发股份	183.6%	24.2%	24.7%	208.6%	9.16	2.15	2.15
新城控股	52.3%	52.2%	64.4%	88.2%	1.96	1.37	1.37

行业趋势与展望

稳态时代来临：房价涨幅与地价趋于同步，品牌开发商开始获取超额溢价。
盈利回升拐点：2016年净利润率从连续8年的下降趋势中回升，成为盈利拐点。
去化周期下降：库存去化周期下降至1.9年，接近2009年最低水平。
负债结构优化：预收账款扩张贡献增加，有息债务扩张速度放缓，负债成本下降。
行业集中度提升：龙头房企ROE上升，行业整合和集中度提升趋势明显。
风险提示：货币超预期收紧可能影响行业扩张，需关注政府土地出让政策及融资环境变化。

总结

2017年房地产行业整体呈现防御性特征，净负债率虽有所下降但仍处于高位。重点公司凭借更积极的资产扩张策略和更高的业绩确定性，成为行业发展的主要驱动力。随着行业进入稳态时代，盈利能力和财务安全得到改善，但行业仍面临融资收紧及土地储备不足的风险。建议关注招商蛇口、金融街、上实发展等公司，同时注意行业整体趋势及政策变化。

展开完整摘要