20220130-天风证券-房地产行业周报_持仓回升_聚焦龙头_18页_1mb

报告摘要

本报告分析了2022年1月22日至1月28日房地产行业的持仓变化、市场成交情况以及政策动向，提出在政策结构性宽松和收并购背景下，行业仍面临高基数压力和销售下行周期的挑战。

公募基金持仓回升：2021Q4公募基金对地产股的持仓总市值环比上升24.0%至1098.4亿元，持仓市值占比提升至1.56%，但仍低于标准行业配置比例0.54pct。地产股持仓占比在行业分类中排名第5，环比提升1名。
偏好行业龙头与优质地方国企：公募基金和北上资金均更倾向于持有经营稳健、受益于信用定向宽松的行业龙头（如保利发展、万科A、招商蛇口）和优质地方国企。
市场成交弱势：新房和二手房成交面积均出现同比下滑，新房成交547万平，月度同比-30.10%；二手房成交121万平，月度同比-36.45%。土地市场成交面积和总额同比大幅下降。
政策结构性宽松：随着一季度基本面和信用面压力加大，政策有望进一步宽松，支持房地产企业融资和购房需求。
收并购带来的alpha机会：收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度以及围绕住房场景价值的长期挖掘是重要的alpha来源。
投资建议：推荐优质龙头房企、优质成长房企和优质物管企业。

公募基金持仓：
- 地产股持仓市值环比+24.0%，占比1.56%。
- 持仓市值前五：保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、万业企业。
- top5持仓市值占板块总持仓市值的47.0%，创2020Q2以来新高。
- 持仓市值环比增速前五：华发股份、爱旭股份、广宇发展、金地集团、招商蛇口。
- 持仓变动占流通股比重前五：华发股份、金地集团、首开集团、招商蛇口、万业企业。
北上资金持仓：
- 陆股通地产股持仓市值连续3个季度回落，占比连续5个季度回落。
- 持仓市值前五：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华侨城A。
- 与公募基金持仓结构基本一致，偏好行业龙头。

新房市场：
- 本周成交面积547万平，滚动12周同比增速-21.06%，月度同比-30.10%。
- 分能级城市成交面积：
  - 一线：117万平，滚动12周同比-17.51%。
  - 二线：335万平，滚动12周同比-14.13%。
  - 三线及以下：95万平，滚动12周同比-20.74%。
- 一线和三线及以下城市成交面积同比降幅扩大，二线城市降幅收窄。
二手房市场：
- 本周成交面积121万平，滚动12周同比增速-33.93%，月度同比-36.45%。
- 分能级城市成交面积：
  - 一线：34万平，滚动12周同比-35.88%。
  - 二线：85万平，滚动12周同比-29.82%。
  - 三线及以下：2万平，滚动12周同比-71.94%。
- 所有能级城市二手房成交面积同比降幅均扩大。
土地市场：
- 本周成交建面921万平，滚动12周同比-48.30%。
- 成交总额87亿元，滚动12周同比-38.11%。
- 全国平均溢价率+0.17%，滚动12周同比-10.81%。

全国政策：
- 2022年1月24日，人民银行营业管理部等六部门发布文件，鼓励银行机构加大对乡村振兴的信贷支持。
- 2022年1月25日，银保监会工作会议强调完善“稳地价、稳房价、稳预期”长效机制。
- 2022年1月27日，中国金融管理当局召集AMC会议，推动风险房地产企业资产处置和项目并购。
地方政策：
- 浙江：建设筹集保障性租赁住房30万套。
- 四川：实施“一楼一策”分类化解房地产风险，强化金融风险监测。
- 资中：购房可享“两奖一补”实施方案。
- 东莞：试点共有产权住房，个人份额3年内不得转让。
- 厦门：预售商品房需达到工程建设总投资25%以上。
- 西安：对出租自持普通商品住房进行奖励。
- 深圳：试点“个别征收”和“商业和办公用房改建保障性租赁住房”。
- 福建：完善金融风险处置机制，落实差别化信贷政策。
- 安徽：推进春季消费，支持保障性住房建设。
- 上海：支持农民相对集中居住，推进“租购同权”。
- 北京：落实房地产差别化信贷政策，防范金融风险。
- 四川：到2025年建设34万套保障性租赁住房。
- 长沙：计划筹集5万套保障性租赁住房。

行业涨跌：
- 本周申万房地产指数-4.20%，H股指数-3.62%。
- 克而瑞内房股领先指数-6.97%，较上周下跌15.82%。
重点个股：
- 推荐优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 推荐优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团。
- 推荐优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

行业beta：关注政策结构性宽松对行业的影响。
行业alpha：关注收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，以及围绕住房场景价值的长期挖掘。
推荐标的：
- 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团。
- 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。