20210506-亿翰智库-4月房地产行业月报（第34期）_集中供地已至_中小房企短时获利_但长期生存难度依然偏高_27页_1mb

报告摘要

集中供地已至，中小房企短时获利，但长期生存难度依然偏高

核心内容

2021年4月，中国房地产市场在政策调控、市场供需及企业表现等方面呈现出结构性分化与阶段性变化。政策层面以“房住不炒”为主基调，加强市场监管、公积金管理及财税制度建设，以稳定市场并防范金融风险。住宅市场成交面积同比增长，但环比下降，结构性分化持续，一线及核心二线城市表现相对较弱，而普通二线及三四线城市则有所增长。土地市场在集中供地政策推动下，一线及部分普通二线城市供应和成交大幅上升，但核心二线城市受5月集中出让影响，成交量滞后。企业方面，TOP200房企销售金额同比增长近70%，融资环境有所改善，但整体仍偏紧，地产股表现不佳。

主要观点

政策调控加强：4月政策聚焦于市场监管、公积金管理和财税制度，强调“房住不炒”，防止资金违规流入房地产市场，优化土地供应及价格联动机制，提高市场稳定性。
住宅市场结构性分化：一线城市成交同比上升但环比下降，核心二线城市表现稳定，普通二线城市及三四线城市成交增长显著，但需警惕库存问题。
土地市场集中供地：一线城市土地供应和成交大幅上升，部分核心二线城市成交量滞后，预计5月有所体现，三四线城市成交热度上升，部分强三线城市楼面价及溢价率明显提升。
房企投资与销售：房企投资力度微降，主要受三道红线政策及集中供地影响，但TOP200房企销售金额同比增长近70%，整体景气度较高。融资环境有所回暖，但融资成本仍偏高。
资本市场表现低迷：地产股整体表现不佳，E50地产领先指数下跌5.3%，部分房企如中国恒大因政策及经营问题股价大幅下跌。

关键信息

政策速览

市场监管：加强土地供应、金融监管及保障刚需，建立房地价格联动机制，防止非理性拿地行为。
公积金管理：调整贷款额度及审核流程，提高公积金使用效率及安全性。
财税制度：加强契税缴纳监管，推进房地产税立法，防范地方政府隐性债务风险。

住宅市场表现

成交面积：40城商品住宅销售面积2610.3万平米，同比增长57.3%，环比下降3.4%。
城市分化：一线城市同比上升52.7%，环比下降13.2%；核心二线城市同比上升81.3%，环比下降1.8%；普通二线城市同比上升24.0%，环比上升13.4%；三四线城市同比上升56.8%，环比下降6.9%。
去化周期：一线城市去化周期降至4.5个月，部分城市库存面积下降。

土地市场表现

土地供应：一线城市供应面积同比上升235%，环比上升1752%；核心二线城市供应面积同比上升13%，环比上升109%；普通二线城市供应面积同比微降，环比上升206%；三四线城市供应面积同比和环比均下降。
土地成交：一线城市成交面积同比上升155%，环比上升2835%；核心二线城市成交面积同比下降79%，环比下降69%；普通二线城市成交面积同比上升29%，环比上升92%；三四线城市成交面积同比上升53%，环比上升33%。
溢价率：一线城市平均溢价率10.7%，核心二线城市平均溢价率13.0%，普通二线城市平均溢价率33.3%，三四线城市平均溢价率32.0%。