20220228-中诚信国际-中国房地产行业展望_2022年2月_21页_2mb

中国房地产行业2022年2月展望总结

核心内容

2021年，中国房地产行业经历了融资渠道全面收缩、销售增速放缓、信用风险集中暴露的“阵痛期”。尽管2021年第四季度政策有所松动，但政策传导仍需时间，行业信用基本面恢复仍需时日。中诚信国际对中国房地产行业的展望为负面，预计未来12~18个月行业总体信用质量将恶化，行业信用分布存在负面调整的可能性。

主要观点

1. 销售回款承压

• 销售增速放缓：2021年下半年以来，商品房销售增速明显下滑，销售数据不乐观，且购房意愿恢复缓慢。
• 按揭贷款受限：受“两集中”政策影响，按揭贷款发放放缓，房企销售回款压力加剧。
• 预售资金监管趋严：多地提高预售资金监管比例和提取条件，房企资金使用灵活度下降。

2. 融资渠道持续收紧

• 债券市场融资收缩：房企境内信用债净融资由2020年的净流入转为2021年的净收缩，非国有房企尤为明显。
• 开发贷受限：开发贷余额同比增速持续下滑，2021年全年国内贷款同比减少12.7%。
• 信托融资压降：投向房地产的信托资金余额大幅下降，2021年9月末较2019年6月高点收缩近1万亿元，占比较低。

3. 投资热情下降

• 土地购置支出减少：2021年全国房地产企业土地购置费同比增速由正转负，土地市场明显降温。
• 集中供地政策影响：重点城市实施“集中供地”政策，房企拿地热情下降，土地成交金额和溢价率明显下滑。
• 开发投资回落：2021年全年房地产开发投资同比增速降至4.4%，创2016年以来新低。

4. 信用风险集中释放

• 债券违约增加：2021年地产债违约规模达565亿元，占境内债券市场违约总规模的30%以上。
• 展期与债务重组：多家房企提出债券展期或债务重组方案，如阳光城、佳兆业、荣盛发展等。
• 商票逾期事件频发：部分房企因流动性紧张导致商票逾期，如恒大、金螳螂等。

5. 房企盈利能力下滑

• 毛利率下降：2018年以来，样本房企平均毛利率持续回落，2021年上半年平均为22.41%。
• 净利率下降：净利率同样呈现下降趋势，房企盈利空间持续收窄。
• 费用率波动：期间费用率先升后降，总体保持在较低水平。

6. 短期偿债能力承压

• 货币资金短债比下降：样本房企平均货币资金短债比为1.66倍，净负债率85%。
• 流动性风险：部分房企因债务集中到期、现金流紧张，面临流动性风险。

关键信息

• 政策影响：房地产贷款集中度管理、预售资金监管、三道红线等政策持续影响行业融资及销售回款。
• 市场表现：2021年商品房销售额同比增长4.8%，但下半年销售数据明显恶化。
• 行业趋势：房企销售业绩普遍回落，流动性紧张，投资能力不足，整体处于缩表状态。
• 风险房企特征：高杠杆、资产布局不佳、信用债集中到期的房企风险较高。

行业基本面弱化

• 销售与融资双压力：销售回款下滑与融资渠道受限共同导致行业信用风险释放。
• 政策传导滞后：尽管政策有所放松，但“政策底”尚未转化为“信心底”和“市场底”。
• 未来展望：短期内房地产行业仍将处于销售业绩下行及流动性吃紧的“阵痛期”，信用基本面持续弱化。

样本企业表现

• 规模变化：样本房企权益销售金额和总资产规模整体保持增长，但增速放缓。
• 盈利能力：样本房企毛利率、净利率普遍下降，部分房企如恒大、阳光城表现较差。
• 流动性状况：多数房企货币资金短债比和净负债率较高，部分房企已出现流动性紧张。

结论

中诚信国际认为，中国房地产行业在2021年经历了融资收缩、销售放缓和信用风险集中暴露的阶段。尽管政策有所松动，但行业信用基本面恢复仍需时间。未来12~18个月内，行业信用质量将恶化，信用分布可能面临负面调整。

附表简要说明

• 附表一：列出50家典型房企的财务数据，包括权益销售金额、总资产、毛利率、净利率、货币资金短债比和净负债率。
• 附表二：定义中诚信国际行业展望的不同等级及其含义。

行业展望等级定义