中指-2017年天津房地产市场研究报告-20181-38页_3mb

2017年天津房地产市场研究报告总结

核心内容概览

2017年天津房地产市场在宏观政策调控和市场环境变化的双重影响下，呈现出供应与需求的结构性调整。政策持续收紧，市场整体下行趋势明显，但部分区域和产品仍保持一定热度。

主要观点

1. 宏观环境分析

• 政策环境持续收紧：限购政策重启，政策调控力度加强，抑制短期投机行为，强化住房自住属性。
• 信贷政策调整：差别化信贷政策实施，二套房首付比例提升，贷款期限限制，进一步控制购房需求。

2. 市场环境分析

• 住宅市场：供需两端发力控房价，成交量大幅下降，价格高位震荡。
• 商业市场：成交量创历史新高，但库存压力依然存在，价格结构性下滑。
• 写字楼市场：成交量大幅上涨，但可售面积居高不下，库存压力不减。
• 酒店式公寓市场：供应量大幅下滑，但成交量保持相对较高水平，价格小幅下降。

关键信息

1. 住宅市场

• 供应情况：全年累计供应1275.92万平米，平均月度供应量106万平米，同比微涨0.7%。6月份供应量最高，为202.78万平米。
• 成交情况：全年累计成交1168.25万平米，月均成交97万平米，同比下降47.4%。3月成交量最高，达178.14万平米。
• 价格走势：全年平均成交价格15812元/平米，同比上涨18%。3月价格最高，达17366元/平米。
• 区域表现：
  • 供应：远郊五区和环城四区供应占比超70%，市内六区和滨海新区不足10%。
  • 成交：19个区域成交量全部下降，开发区跌幅最大（87.1%），北辰区跌幅最小（13.2%）。
  • 库存及去化：可售面积1167.79万平米，出清周期12.69个月，整体处于相对合理区间。和平、南开出清周期最高，分别为98.1个月和174.8个月。
• 销售排行榜：
  • 销售套数：恒大绿洲以3132套居首。
  • 销售金额：融创城以49.63亿元居首，融创中国全年销售金额242.27亿元，居首位。

2. 酒店式公寓市场

• 供应情况：全年累计供应27.71万平米，同比下跌60.7%。市内六区供应占比达58%。
• 成交情况：全年累计成交72.96万平米，同比下跌40.3%。月均成交量6.08万平米。
• 价格走势：全年平均成交价格14296元/平米，同比下跌5.5%。
• 区域表现：
  • 供应：远郊五区供应比重最高，市内六区最低。
  • 成交：四大区域成交较为均衡，远郊五区成交比重扩大。
• 库存及去化：可售面积197.76万平米，出清周期94.12个月，库存压力较大。

3. 商业市场

• 供应情况：全年累计新增供应131.07万平米，同比下跌16%。远郊五区供应占比最高（55.99%）。
• 成交情况：全年累计成交99.21万平米，创五年新高，同比上涨3.6%。市内六区成交占比最低（17%）。
• 价格走势：全年平均成交价格17651元/平米，同比下跌11.8%。
• 库存及去化：可售面积942.38万平米，出清周期0.76，供需矛盾有所缓解，但去库存仍为首要任务。

4. 写字楼市场

• 供应情况：全年累计供应79.57万平米，同比下跌27%。市内六区供应占比最高（30.32%）。
• 成交情况：全年累计成交80.01万平米，同比上涨86.9%，创历史新高。环城四区、滨海新区成交占比最高（各28%）。
• 价格走势：全年平均成交价格12792元/平米，同比上涨16.2%。
• 库存及去化：可售面积810.66万平米，出清周期仍处于高位。

5. 土地市场

• 土地推出：全年推出经营性用地1401万平米，同比下跌25.5%。住宅用地推出1280万平米，同比下跌24.5%；商办用地推出121万平米，同比下跌34.1%。
• 土地成交：全年成交经营性用地1224万平米，同比下跌23.7%。住宅用地成交1106万平米，同比下跌22.1%；商办用地成交118万平米，全部成交，同比下跌35.4%。
• 价格走势：平均成交楼面价9527元/平米，同比上涨18.5%。住宅用地楼面价突破万元，最高达48000元/平米，由天房竞得。
• 区域表现：
  • 供应：远郊五区成交比重最高（52.8%）。
  • 成交：滨海新区成交面积最高（259.6万平米），宝坻、武清亦有超过200万平米成交。
• 土地储备：保利以81.96亿元拿地总价居首，储备面积53.64万平米；天房、金地、金茂、平安等企业紧随其后。

2018年市场展望

1. 供应

• 土地成交量同比下降，预计2018年供应水平将保持平稳走势，或有小幅下滑。
• 受暂停施工等因素影响，供应量将集中在下半年。

2. 成交

• 政策环境宽松可能性较小，市场需求，尤其是投机需求将持续被抑制，全年成交量将保持平稳，或出现同比回落。

3. 价格

• 受高地价、高成本影响，2018年天津商品住宅市场成交价格将保持平稳态势，依旧处于高位震荡。

总结

2017年天津房地产市场在政策调控下呈现下行趋势，住宅市场成交量和价格双降，商业市场成交量上涨但库存压力不减，写字楼市场成交量创历史新高，但去化仍困难。酒店式公寓市场供应大幅下滑，但成交量保持相对高位。土地市场依然活跃，楼面价创新高，但溢价率下降。融创中国、天房集团、万科地产等房企表现突出，保利在土地储备方面领先。2018年市场预计将继续保持理性，成交量和价格将维持平稳，但去库存仍是重点任务。