2017-宏观固收房地产研究手册第一集：房地产企业融资全梳理_30页-2mb

房地产企业融资全梳理总结

核心内容概览

本报告梳理了2006年以来中国房地产企业融资渠道的变化，以及2017年房地产行业在融资受限、资金状况和行业集中度等方面的现状和趋势。

主要观点与关键信息

房地产融资渠道变迁

• 2006-2009年：IPO、股票增发为主。
• 2009年底：受“国四条”影响，股权融资受限，非标融资兴起。
• 2014年后：非标融资被定增取代。
• 2015年初：公司债新政出台，房企债券融资快速增长。
• 2017年以来：融资收紧，信用债发行缩量75%，回归信托和贷款。

房地产开发到位资金

• 开发到位资金是房地产企业融资的重要指标，领先房地产投资1-3个月。
• 2017年2月到位资金明显回落，5月房地产投资出现拐点，领先关系依然存在。
• 其他资金（销售回款和债券融资）占比上升至51.5%，超过国内贷款和自筹资金。

融资受限与资金状况

• 国内贷款：房地产开发贷款占比提升，2017年一季度房产开发贷款余额6.13万亿元，同比增长17.3%。
• 利用外资：海外债发行在一季度升温，但二季度起受发改委政策影响放缓。
• 自筹资金：股权融资以增发为主，2017年1-5月增发同比减少80%。
• 债券融资：信用债发行同比减少75%，中票和短融成为主要融资工具。
• 非标融资：信托、私募资管、银行理财等融资渠道监管加强。

偿债压力与资金状况

• 房地产企业偿债高峰预计在2019-2021年，每年偿还额达4000-5000亿元。
• 截至2017年一季度末，上市房企货币资金达8885亿元，处于历史高位。
• 大小房企资金状况出现分化：大房企货币资金增加，小房企减少；大房企筹资现金流净额增长，小房企下降。

行业洗牌趋势

• 融资收紧下，资金流向信用资质更好的大房企，小房企面临更大压力。
• 房地产行业集中度显著提高，CR5从11%升至20%，CR10从17%升至28%，CR20从23%升至37%。

融资渠道变化与监管政策

房地产企业资金状况分析

货币资金

• 截至2017年一季度末，上市房企货币资金合计8885亿元，同比增长39%。
• 大房企货币资金增加360亿元，小房企减少10亿元。

流动比率与速动比率

• 流动比率：1.66，同比提高0.02。
• 速动比率：0.56，同比提高0.15。

筹资现金流净额

• 截至2017年一季度末，筹资现金流净额为1653亿元，同比增长10.9%。
• 大房企筹资现金流净额1477亿元，同比增长35%。
• 小房企筹资现金流净额174亿元，同比下降56%。

风险提示

• 经济下行超预期：可能影响房地产投资和销售。
• 房地产投资下行超预期：可能导致房企资金链紧张。