24年物管综述：兼具改善空间与红利价值_28页_814kb

2024年物管行业综述：改善空间与红利价值并存

核心内容

2024年，中国内地物管行业延续了2022年以来在管面积和营收增速放缓的趋势，整体表现符合市场预期。行业在消化历史风险的同时，派息率进一步提升，高股息属性得到验证。国央企物管公司盈利能力和现金流表现优于民企，显示出更强的成长韧性。此外，随着地产拖累减弱和消费回暖预期，物管板块的边际改善趋势更加明显，具备投资价值。

主要观点

• 规模拓展放缓：在管面积和合约面积同比增速分别为7%和2%，较2023年有所下降。国央企在管面积增速高于民企，而民企更聚焦于住宅项目。
• 财报表现：整体营收增长4%，但归母净利润下降20%，主要受应收账款和商誉减值影响。剔除亏损公司后，净利润增长8%，显示行业逐步走出低谷。
• 盈利能力：国央企毛利率和净利率连续第二年逆势改善，体现出更强的抗风险能力。派息率提升至59%，进一步验证高股息属性。
• 多元服务发展：基础物管仍是主要收入来源，占比升至70%。非业主增值服务和社区增值服务仍处于调整阶段，但AI应用和弹性定价趋势值得关注。
• 投资建议：建议关注具备可选消费属性、盈利韧性及高股息潜力的标的，如华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余和滨江服务。

关键信息

规模拓展

• 在管面积同比增速放缓至7%，合约面积增速为2%。
• 国央企在管面积占比稳定在46%，民企占比下降至25%。
• 单个城市管理面积同比增长8%，多数物管公司向重点城市聚焦。

财报表现

• 样本物管公司营收同比增长4%，归母净利润同比下滑20%。
• 派息率同比提升10个百分点至59%，显示高股息属性。
• 国央企营收和归母净利润同比分别增长10%和11%，民企则出现明显下滑。

多元服务

• 基础物管营收占比升至70%，成为中流砥柱。
• 非业主增值服务和社区增值服务仍处于调整阶段，ARPU下降。
• AI应用和弹性定价成为头部物管公司的战略重点。

投资建议

• 关注高股息和盈利韧性较强的公司，如中海物业、保利物业、招商积余和滨江服务。
• 可选消费属性突出的标的，如华润万象生活和绿城服务。
• 历史风险化解充分且市拓维持规模的部分民企。

风险提示

• 房地产基本面复苏不及预期。
• 市拓规模和盈利能力下行。
• 收并购整合风险。
• 资产减值风险。

图表目录

• 图表1：本次业绩综述样本公司名单和分类标准。
• 图表2：样本物管公司在管面积同比增速。
• 图表3：样本物管公司在管面积排行榜。
• 图表4：披露了市拓数据的样本物管公司。
• 图表5：披露了终止在管/合约面积数据的样本物管公司。
• 图表6：样本物管公司合约面积同比增速。
• 图表7：样本物管公司合约面积/在管面积。
• 图表8：样本物管公司合约面积排行榜。
• 图表9：样本物管公司合约面积/在管面积排行榜。
• 图表10：样本物管公司第三方在管面积占比。
• 图表11：样本物管公司非住宅在管面积占比。
• 图表12：样本物管公司单城市管理面积。
• 图表13：样本物管公司营收同比增速。
• 图表14：样本物管公司归母净利润同比增速。
• 图表15：样本物管公司营收排行榜。
• 图表16：样本物管公司归母净利润排行榜。
• 图表17：样本物管公司毛利率。
• 图表18：样本物管公司分业务毛利率。
• 图表19：样本物管公司毛利率排行榜。
• 图表20：样本物管公司销售管理费用率。
• 图表21：样本物管公司归母净利率。
• 图表22：样本物管公司ROE。
• 图表23：样本物管公司归母净利率排行榜。
• 图表24：样本物管公司ROE排行榜。
• 图表25：样本物管公司应收账款同比增速。
• 图表26：样本物管公司应收账款周转天数。
• 图表27：样本物管公司商誉和无形资产同比增速。
• 图表28：样本物管公司商誉和无形资产占净资产比例。
• 图表29：物管公司派息率。
• 图表30：样本物管公司派息率排行榜。
• 图表31：物管公司基础物管营收占比。
• 图表32：物管公司社区增值服务营收占比。
• 图表33：物管公司非业主增值服务营收占比。
• 图表34：样本物管公司城市服务业绩情况。
• 图表35：样本物管公司商管业务业绩情况。
• 图表36：样本物管公司社区增值服务ARPU。
• 图表37：样本物管公司社区增值服务ARPU排行榜。
• 图表38：头部物管公司未来战略要点。
• 图表39：覆盖物管公司现金流对净利润的覆盖率。
• 图表40：覆盖物管公司派息率。
• 图表41：关联房企相关业务毛利占比。
• 图表42：万物云+碧桂园服务的关联房企应收账款原值和同比增速。
• 图表43：覆盖物管公司非业主增值服务营收和同比增速。
• 图表44：覆盖物管公司社区增值服务营收和同比增速。
• 图表45：覆盖物管公司营收和同比增速。
• 图表46：覆盖物管公司净利润和同比增速。
• 图表47：覆盖物管公司净利润CAGR、24年股息率和2025PE。
• 图表48：重点推荐公司一览表。
• 图表49：重点推荐公司最新观点。