20231213-西南证券-房地产行业2024年投资策略_基本面延续筑底_两大工程助力高质量发展_55页_3mb

2023年房地产行业投资策略总结

1. 基本面延续筑底

• 需求端：销售市场复苏缓慢，2023年1-10月商品房销售面积同比-78%，金额同比-49%。短期修复阻力包括：居民购买力尚未恢复、住房储蓄意愿上升、房价下跌抑制购房情绪、二手房分流需求等因素。中长期看，城镇化率约70%后趋于平稳，但年均住房需求仍约85亿平。
• 供给端：土地成交及新开工面积持续下滑，已开工未售库存及去化周期亦有改善。房企信用风险暴露，2020年暴雷房企占比达59%，当前融资环境未根本改善。
• 政策：需求端政策已全面释放（如“认房不认贷”），供给端仍持续发力，例如“三个不低于”政策支持房企融资。城中村改造及保障房建设成为新增动力。

2. 城中村改造提速，带动需求修复

• 政策支持：中央及地方政府加大对超大特大城市城中村改造的政策倾斜，国常会提出指导意见，允许货币化安置、房票安置。
• 投资拉动：测算21个超大特大城市城中村改造年拉动投资额约6800亿元，占房地产投资6%-7%，拉动销售面积约2000万平。
• 模式多样：政府主导、市场化主导及混合主导模式并存，资金来源包括政策性金融工具、专项债、社会资本等。

3. 保障房成为双轨住房体系重要补充

• 战略定位：2023年8月国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，以配售型保障房为核心，探索住房“双轨制”。
• 实施路径：保障房与租赁住房共同构成住房供给体系，参考经济适用房经验，年拉动投资额约1200亿元。借鉴新加坡、德国等国模式，在保障对象、申请条件、交易监管上严格区分保障与市场领域。

4. 投资建议

• 核心观点：行业处于筑底期，政策宽松将延续，经营稳健的优质房企具备配置价值。
• 重点标的推荐：
  • 房企：保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、城建发展。
  • 物管：华润万象生活、中海物业。
• 逻辑支撑：目标企业销售稳健、土储优质、财务结构健康，业绩预测显示盈利增长与估值合理。

5. 风险提示

• 销售恢复不及预期、政策宽松力度低于预期、房企现金流压力增大、行业流动性风险持续等因素。

结语

2024年房地产行业预计继续筑底，销售和投资进一步下行压力明显。抓住政策主线，关注城中村改造与保障房建设带来的结构性机会，推荐经营稳健、财务能力突出的标的。