20140519-中国银河-房地产_温州房地产市场调研报告-梦醒时分_12页_1mb

温州房地产市场调研报告总结

一、核心内容概述

温州房地产市场的发展历程具有鲜明的非典型性，其泡沫形成与破裂过程为研究房地产市场提供了独特的案例。从2007年到2010年，温州房地产市场经历了快速上涨，随后因政策调控和信贷紧缩导致泡沫破裂，房价下跌幅度达三分之一。这一过程不仅影响了房地产市场本身，也对温州的民间借贷体系和整体经济产生了深远影响。

二、主要观点

1. 房地产泡沫的形成与破裂

• 泡沫形成阶段（2007—2010年）：温州房地产市场起步晚，但发展迅速，市区房价从7000元/平米涨至30000元/平米。
• 投机行为盛行：2009—2010年，80%的购房者为投资投机者，推动房价快速上涨。
• 政策调控：2011年3月14日，温州出台更严厉的限购政策，导致房价迅速下跌，市区房价从33000元/平米降至22000元/平米。
• 泡沫破裂后果：房价下跌引发民间借贷违约，居民财富大幅缩水，经济陷入低迷。

2. 泡沫的成因分析

• 货币加速器：经济快速发展带来财富积累，资金大量流入房地产市场。
• 情绪加速器：房价上涨激发了投机热情，民间借贷盛行进一步推高泡沫。
• 政策与信贷影响：限购政策与信贷紧缩加速了泡沫破裂，导致资金链断裂与库存积压。

3. 温州房地产市场的非典型性

• 散户主导：房地产投资与民间借贷主要由个人参与，而非机构或地方政府主导。
• 地方政府参与度低：土地供应相对平稳，未出现明显的政府操控行为，地方政府未通过融资平台盲目扩张。
• 金融机构参与度低：温州房地产市场主要依赖民间借贷，金融机构未直接介入，因此泡沫破裂后社会影响相对较小。

三、温州房地产市场现状

• 市场萧条：截至2014年3月，温州市区三区住宅存量达114万平米，存销比上升至21个月。
• 客户结构变化：刚需购房者占比上升，高端及改善型客户减少，大户型去化周期长达55个月。
• 开发商格局：本地开发商为主，外来开发商如万科、华润等逐步进入，产品品质与一线、二线城市仍有差距。
• 未来趋势：2014年4月，房价继续下跌，部分楼盘去化率仅20%-30%。业内人士预测，下半年市区房价将跌破20000元/平米。

四、民间借贷与财富效应

• 民间借贷普遍：温州民间借贷利率高，月利率可达2%-3%，甚至更高。
• 与房地产高度关联：大量资金流入房地产市场，形成“借贷—投资—泡沫”的循环。
• 财富效应显著：房价上涨时期，温州居民消费旺盛；泡沫破裂后，消费低迷，豪车、名表等高消费市场萎缩。

五、温州与全国房地产市场的对比

• 非典型泡沫：温州的房地产泡沫具有“初级、迷你、透明”的特点，泡沫破裂后对经济的冲击相对可控。
• 其他城市风险更高：相比温州，其他城市房地产泡沫中地方政府和金融机构参与度高，泡沫破裂后可能引发更严重的信用危机。
• 社会影响差异：温州居民对政府和金融机构的指责较少，主要责任落在个人投资者身上。

六、分析师信息

• 分析师：赵强，房地产行业首席分析师。
• 联系方式：
  • 电话：(8621) 2025 2661
  • 邮箱：zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn
  • 执业证书编号：S0260511020001

七、评级体系说明

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

八、免责声明

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