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二次土拍接连遇冷，政策有望边际调整总结

核心内容

当前房地产市场面临多重压力，包括土拍流拍率上升、房企融资规模下降以及销售数据下滑。政策层面，政府在稳定地产行业的同时，强调“房住不炒”原则，但考虑到经济下行压力，融资政策可能迎来边际放松。此外，消费市场整体表现疲软，尤其是餐饮收入受疫情影响明显下滑。

主要观点

• 土拍市场遇冷：22个集中供地城市中，已有11个城市完成土地出让，整体溢价率较首轮下降明显，流拍率上升，尤其是重庆和苏州。民企参与度大幅下降，央国企成为拿地主力。
• 融资环境趋紧：8月房地产企业融资总额同比下降50.3%，环比下降42.4%，融资结构以信用债和信托融资为主，融资渠道受限。
• 销售数据承压：8月商品房销售面积和销售金额同比分别下降15.6%和18.7%，1-8月销售面积和销售额同比分别增长15.9%和22.8%，但增速较2019年同期有所下滑。
• 开发投资增速放缓：1-8月全国房地产开发投资同比增长15.9%，但8月单月增速进一步收窄，显示房企对土地投资态度更加审慎。
• 消费市场表现：8月社会消费品零售总额同比增长2.5%，但增速较7月回落6个百分点，其中餐饮收入受疫情影响明显下滑，商品零售相对平稳。
• 政策微调信号：央行座谈会强调跨周期设计，可能将部分明年额度调整到今年下半年，以对冲信贷增速下滑。部分城市如广州、佛山已出现房贷松动迹象。
• 投资建议：当前房地产板块估值处于低位，建议适当增配。重点关注5条投资主线，包括均衡型房企、商住型房企、文旅企业、物管企业及医美服务企业。

关键信息

土拍市场

• 重庆：第二轮土拍42宗，流拍5宗，流拍率33%，溢价率0.02%，较首轮下降43个百分点。
• 苏州：第二轮土拍22宗，流拍14%，溢价率1%，较首轮下降6个百分点。
• 民企参与度下降：重庆第二轮土拍中，民企仅获得2宗土地，央国企占据主导地位。

融资情况

• 8月融资总额：1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%。
• 融资结构：信用债占比40.6%，信托融资占比42.6%，ABS融资占比14.4%。
• 融资政策调整：央行可能将部分明年额度调整至今年下半年，以缓解信贷压力。

销售与投资数据

• 1-8月销售面积：114193万平方米，同比增长15.9%，较2019年同期增长12.1%。
• 1-8月销售额：119047亿元，同比增长22.8%，较2019年同期增长24.8%。
• 8月单月销售面积：12545万平方米，同比下降15.6%。
• 8月单月销售额：12616亿元，同比下降18.7%。
• 开发投资：1-8月全国房地产开发投资同比增长15.9%，8月单月增速为0.3%。

消费市场

• 8月社会消费品零售总额：34395亿元，同比增长2.5%，较2019年同期增长3.0%。
• 商品零售：同比增长3.3%，但增速较7月下降4.3个百分点。
• 餐饮收入：同比下降4.5%，主要受疫情影响。

投资建议

• 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团。
• 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团。
• 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺。
• 物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务。
• 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。

风险提示

• 项目交付低于预期
• 销售增长低于预期
• 行业调控政策超预期

行业与公司动态

• 重庆：第二批土拍中，民企参与度低，多数地块由国资企业以底价成交。
• 广州：第二轮土拍规则调整，强调稳地价、稳房价。
• 北京：发布国际消费中心城市实施方案，推动商圈及会展场馆建设。
• 南京：推出“全自持长租公寓”项目，租金稳定。
• 房企动态：碧桂园服务收购富良环球，蓝光发展债务问题凸显，华侨城A减持股份，浙江广厦增持等。

估值与评级

• 板块估值：当前房地产板块估值处于低位。
• 投资评级：部分公司获得“买入”或“持有”评级，如万科A、旭辉控股、碧桂园服务等。

重要声明

• 本报告信息来源于合法合规渠道，不构成投资建议。
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数据来源

• 克尔瑞、中指院、国家统计局、Wind等。