20210926-国金证券-房地产行业研究周报_销售下行继续承压_民企土拍持观望态度_16页_1mb

资源与环境研究中心房地产行业研究总结

核心内容概览

本报告分析了2021年9月房地产行业及物业板块的市场表现、销售情况、土拍动态、行业政策、公司动态及估值情况，指出当前房地产行业面临销售下行压力，但部分企业表现优于大盘，同时物业行业因地产出清而受益，具备整合机会。

主要观点

• 地产板块表现：本周A股房地产板块上涨3.4%，位列各板块第二；港股房地产板块下跌1.2%，位列第六。物业板块表现强劲，跑赢沪深300。
• 销售情况：新房及二手房成交面积环比、同比均下滑，显示市场持续承压。其中，三四线城市销售下滑更为显著。
• 土拍市场：重庆、南京、广州等重点城市二次土拍流拍率上升，民企参与度下降，央企和地方国企成为主力。
• 政策调控：多地出台房地产调控政策，包括限购、税改等，进一步抑制市场活跃度。
• 公司动态：部分房企进行股份回购及票据购回，显示对市场信心；物业企业则进行收并购及回购，以增强竞争力。
• 估值情况：A股和港股地产及物业板块估值普遍处于低位，但部分优质公司仍被看好。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：3247
• 沪深300指数：4849
• 上证指数：3613
• 深证成指：14358
• 中小板综指：13723

新房成交情况

• 40城成交面积：414万平米
• 周环比：-25%
• 周同比：-41%
• 月累计同比：-24%
• 年度累计同比：+21%

各能级城市表现

• 一线城市：周环比-14%，周同比-54%，月累计同比-34%，年度累计同比+31%
• 二线城市：周环比-28%，周同比-33%，月累计同比-14%，年度累计同比+18%
• 三四线城市：周环比-22%，周同比-51%，月累计同比-47%，年度累计同比+22%

二手房成交情况

• 17城成交面积：88万平米
• 周环比：-29%
• 周同比：-60%
• 月累计同比：-42%
• 年度累计同比：+2%

各能级城市表现

• 一线城市：周环比-24%，周同比-56%，月累计同比-45%，年度累计同比+3%
• 二线城市：周环比-33%，周同比-61%，月累计同比-40%，年度累计同比+2%
• 三线城市：周环比-17%，周同比-61%，月累计同比-55%，年度累计同比+6%

土拍动态

• 重庆二次供地：流拍率33%，溢价率0.02%，民企仅占7%
• 南京二次供地：原计划53宗，实际成交23宗，以底价成交
• 广州二次供地：5宗流拍，民企参与度下降

重点城市库存与去化周期

• 12城库存：1.39亿平米，环比-5.6%，同比-3.5%
• 去化周期：13.9个月，较上周减少0.6个月，同比增加1.3个月

政策与新闻

• 惠州：调整二手房转让个税及土地增值税核定征收率
• 南京：11幅涉宅地块终止出让
• 武汉：两宗地块撤牌，三宗地块调整竞买保证金
• 海口：调整购房及人才落户政策
• 厦门：加强房地产市场调控
• 上海：对房地产估价机构进行检查

公司动态

• 正荣地产：控股股东增持200万股
• 合景泰富集团：多次回购股份
• 合生创展集团：多次回购股份
• 龙光集团：多次回购股份
• 富力地产：主要股东提供80亿元资金
• 中梁控股：偿还3.2亿美元票据
• 弘阳地产：发行2亿美元绿色票据
• 金融街：发行25亿元公司债券
• 阳光城：对参股公司提供186.30亿元担保
• 京投发展：拟发行不超过15亿元债券
• 万盈服务集团：递交招股书，聚焦城市更新
• 碧桂园服务：收购富良环球，间接收购目标公司
• 新城悦服务：多次回购股份
• 烨星集团：收购江苏万豪物业

估值情况

• A股地产PE-TTM：平均23.7倍，中位数6.6倍
• 港股地产PE-TTM：平均13.1倍，中位数5.0倍
• 港股物业PE-TTM：平均54.3倍，中位数5.0倍

覆盖公司估值

投资建议

地产板块

• 行业基本面：下行趋势明显，未来若流动性紧张，地产行业将进一步出清。
• 推荐标的：头部房企如保利发展、万科，以及资质好的民企。
• 弹性标的：若流动性出现转向信号，建议关注融创中国。

物业板块

• 行业前景：受益于地产出清，未来将加速整合。
• 推荐标的：关联房企发展稳健、自身整合能力强的物业公司。
• 特别推荐：金科服务，建议关注碧桂园服务。

风险提示

• 政策调控超预期收紧
• 销售毛利率恢复低于预期
• 增值服务发展不及预期

投资评级说明

特别声明

本报告由国金证券股份有限公司发布，仅限中国大陆使用，未经授权不得复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发。报告中的信息、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能随时调整。本报告不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，使用时需经专业人士解读。