深度-中指-2021年5月中国房地产政策跟踪报告-2021.6-16页_827kb

报告摘要

2021年5月全国房地产政策与市场动态总结

一、核心内容概述

2021年5月，我国房地产市场及宏观经济政策继续以“房住不炒”为核心导向，强化房地产金融监管，同时推动房地产市场平稳健康发展。人口结构变化、房地产调控政策、货币政策及金融监管成为报告的重点内容。

二、主要观点与关键信息

1. 人口普查数据与人口结构变化

人口总量：全国总人口14.12亿人，较2010年增长7206万人，年均增长率0.53%。
人口增长趋势：
- 深圳、广州、成都、西安、郑州十年人口增量居前五。
- 人口增长惯性减弱，劳动年龄人口下降，老龄化加剧。
人口结构：
- 65岁及以上人口占比达13.5%，较2010年提升4.63个百分点。
- 15-59岁人口占比下降6.79个百分点，但劳动力仍充足。
- 平均家庭户规模降至2.62人，家庭结构小型化趋势明显。
人口流动：
- 流动人口增加15439万人，增长69.73%。
- 东部地区人口占比上升，中西部及东北地区略有下降。
生育政策：
- 中央发布政策放开“三孩”，但生育意愿仍受高养育成本、生活压力等因素影响。

2. 房地产市场调控政策

多地加码调控：
- 绍兴、成都、宁波、湖州、广州、苏州、西安、福州、深圳、上海、南京等城市出台多项房地产调控政策。
- 限购限售：如上海、深圳、宁波等城市加强购房资格审核，对已购房或获得认购资格的购房者统一纳入限购范围。
- 限价政策：深圳、成都、宁波等城市发布二手住房交易参考价，规范市场预期。
- 公证摇号销售：绍兴、成都、湖州等城市试行公证摇号，防止“高价盘”“热销盘”对市场造成过热影响。
- 限地价与房地联动机制：部分城市实施“限房价、限地价、竞配建、竞自持”机制，确保土地与房价联动，控制市场风险。
- 加强市场监管：打击捂盘惜售、价外加价、违规收取佣金等行为，规范房地产市场秩序。

3. 房地产金融政策

稳健货币政策：
- 中央坚持“房住不炒”定位，实施稳健的货币政策，保持连续性、稳定性与可持续性。
- 4月末，广义货币M2余额226.21万亿元，同比增长8.1%；狭义货币M1余额60.54万亿元，同比增长6.2%。
房地产金融审慎管理：
- 强化房地产金融监管，防止信贷资金违规流入房地产市场。
- 各城市加强贷款利率调控，如深圳建行首套房贷利率上调至5.10%，二套房贷上调至5.60%。
- 上海、广州、杭州等城市上调二手房贷款利率，首套不低于LPR+75BP，二套不低于LPR+85BP。
打击违规行为：
- 上海银保监局对违规发放房地产贷款的银行开出罚单，如平安银行、广发银行等。
- 各地加强贷款监管，严查项目资本金不足、并购贷款变相用于拍地等行为。

4. 保障性住房与租赁市场发展

保障性租赁住房：
- 40个城市大力发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。
- 政府引导多主体参与，坚持“小户型、低租金”原则。
租赁市场规范：
- 西安规定个人发布房源不得超过10套，房源需经平台核验与备案。
- 各城市加强住房租赁金融支持，推动租赁市场健康发展。

5. 房地产市场发展趋势

市场供需：
- 2021年1-4月全国房地产开发投资增长21.6%，商品房销售面积增长48.1%，销售额增长68.2%。
- 企业融资渠道拓宽，支持民营企业债转股、发行债券及基础设施REITs试点。
政策影响：
- 房地产金融政策持续从严，政策工具逐步从数量调控向价格调控转变。
- 房地产市场进入调控常态化阶段，市场预期逐步稳定。

三、政策背景与展望

人口老龄化与少子化：
- 房地产市场需求将受到人口结构变化影响，未来保障性住房需求将上升。
- “三孩”政策有望提升部分家庭的住房需求，但效果需配套政策支持。
房地产金融风险防控：
- 房地产金融审慎管理持续加强，防止金融泡沫。
- 房贷利率持续上浮，政策收紧趋势短期延续。
政策协调与机制完善：
- 推动“双支柱”调控框架下的政策协调，加强货币政策与宏观审慎政策的联动。
- 强化房地产市场秩序整治，打击违法违规行为，促进市场公平透明。

四、总结

2021年5月，我国房地产市场在政策调控与金融监管的双重推动下，保持平稳发展态势。人口结构变化与城镇化进程为房地产市场带来新的挑战与机遇，而“三孩”政策的出台为未来住房需求释放提供一定支撑。同时，各地通过限购、限售、限价等政策手段，进一步稳定市场预期，防范系统性风险。房地产金融政策持续从严，贷款利率上调，政策工具逐步向价格调控转变，房地产金融风险防控机制不断完善。整体来看，房地产市场正朝着更健康、更可持续的方向发展。

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