2017-2016长春商业地产白皮书_11页-4mb

长春商业地产白皮书总结

核心内容概述

长春市商业地产市场整体发展较为保守，缺乏外来成熟经验与本地市场的有效融合。尽管面临“内向”危机，但市场仍存在较大的发展潜力和机遇。本报告从宏观发展指数、商业发展指数、品牌发展指数及办公市场发展指数四个方面，对长春商业地产市场进行了全面分析。

主要观点

• 人口与经济：长春是东北亚经济圈的重要城市，已进入特大城市行列，但经济增速放缓，产业结构仍以第二产业为主导，未来将逐步向服务业转型。
• 消费意愿：长春居民消费意愿较强，但人均可支配收入相对较低，消费需求仍有较大挖掘空间。
• 商业地产发展：长春商业地产市场进入理性开发阶段，投资增速下滑，市场存量较小，但未来将迎来购物中心时代。
• 商圈分布：长春形成多中心格局，火车站、重庆路、桂林路三大商圈集中了大部分商业体量，但商业扩张趋势明显。
• 品牌发展：快时尚品牌发展迅速，但奢侈品和儿童业态发展相对滞后，国际化品牌进驻较少。
• 办公市场：长春办公市场发展缓慢，产品同质化严重，运营水平有待提升，主要集中在高新区和净月新区。

关键信息

宏观发展指数

• 人口：长春位于东北亚几何中心，人口持续增长，但与全国重点城市相比，人口规模仍较小。
• 经济：2015年长春GDP及增速均处于全国较低水平，经济面临下行压力。
• 产业结构：第二产业占比高，尤其汽车工业占工业产值的70%以上，未来将向服务业过渡。
• 房地产投资：长春房地产投资在2011年达到高峰，之后进入理性开发阶段。

商业发展指数

• 商圈分布：四大市级商圈中，火车站、重庆路、桂林路三大商圈沿人民大街分布，占据商业总量的一半。
• 商业存量：长春商业市场存量约350万平方米，为东北四大城市中最小。
• 商业业态：去零售化趋势明显，餐饮业态增长快，但非零售业态发展滞后。
• 潜在供应：潜在商业供应面积约600万平方米，购物中心将成为未来趋势。

品牌发展指数

• 快时尚品牌：长春快时尚品牌发展迅速，但受限于物业条件，拓店速度较慢。
• 奢侈品：长春是东北最早引入奢侈品的城市之一，但发展速度慢，市场吸引力不足。
• 餐饮业态：长春本土餐饮品牌发展良好，但外来品牌进入速度较慢，消费者偏爱重口味。
• 儿童业态：儿童业态发展缓慢，儿童乐园品牌拓展少，教育品牌则发展较好但受限于物业条件。

办公市场发展指数

• 写字楼分布：呈外扩趋势，传统板块出租率高，新兴板块产品水平提升。
• 价格与租金：传统区价格相对稳定，新兴区租金增速加快，但整体水平仍较低。
• 产品水平：长春写字楼产品整体水平较低，缺乏知名物业公司，硬件设施落后。
• 产业园发展：高新区是主要的产业办公聚集地，以科技和文化创意类产业为主。

数据来源

• 各市统计局及国民经济和社会发展公报
• RET睿意德
• 大众点评指数

总结

长春商业地产市场在人口、经济和消费等方面具有一定的发展潜力，但整体发展仍较为保守，市场存量小，业态丰富度不足，国际化品牌和高端项目较少。未来，随着市场精细化运作和消费需求的多样化，长春商业地产有望迎来新的发展机遇，特别是在购物中心、儿童业态和高端写字楼等领域。