2016长春商业地产白皮书_8页_2mb

长春商业地产白皮书总结

核心内容概述

本白皮书主要分析了长春市商业地产的发展现状，涵盖产业结构、消费指数、房地产发展、商业业态、办公市场等多个方面，旨在为商业地产从业者提供市场洞察与趋势判断。

主要观点

1. 产业结构

• 长春以第二产业为主导，汽车工业占工业产值比重超过70%，是其核心产业。
• 经济发展仍依赖工业扩张，未来将逐步向服务业过渡。

2. 消费指数

• 长春居民消费意愿高涨，尽管人均可支配收入较低，但消费意愿高于大连和沈阳。
• 长春消费市场有较大的潜力，但消费需求尚未被充分挖掘。

3. 房地产发展指数

• 长春房地产投资在2011年后增速放缓，市场进入理性开发阶段。
• 东北主要城市中，长春是全国百强地产企业进驻数量最少的城市之一。
• 2015年长春商业存量为350万平方米，是东北四大城市中最小的。

4. 商业业态发展

• 长春商业市场呈现去零售化趋势，餐饮业态增长较快，但整体业态丰富度仍较低。
• 长春的零售业态比例较高，非零售业态发展相对滞后，尤其是餐饮和儿童业态。
• 快时尚品牌偏好欧亚卖场和万达广场，但整体数量较少。
• 奢侈品牌进驻较早，但发展缓慢，市场竞争力较弱。
• 餐饮业态中，长春消费者偏好烧烤、火锅等重口味，外来品牌进入节奏较慢。
• 洗浴业态需求尚未被充分调动，人均消费水平低于其他城市，发展潜力大。
• 运动业态市场潜力巨大，但长春在跑步装备市场占有率较低。
• 儿童业态发展滞后，主要受制于商业物业条件和品牌拓展速度。

关键信息

商圈分布

• 长春形成多中心格局，火车站、重庆路、桂林路三大商圈沿人民大街分布，商业体量占城市总量近一半。
• 商业从市中心向外围扩张，呈现多中心发展趋势。

商业地产运营商

• 欧亚集团为长春本土商业主导力量，市场占有率高。
• 国际化和全国性商业地产进驻数量较少，市场发展偏内向。

潜在商业发展

• 长春潜在商业供应面积接近600万平方米，购物中心即将迎来集中供应。
• 净月新区将成为未来商业供应重点区域，但存在同质化竞争问题。
• 中东集团和赛特奥莱等新项目将丰富长春商业结构。

办公市场发展

• 长春写字楼市场发展滞后，产品同质化严重，运营水平有待提升。
• 传统板块以商住两用型项目为主，新兴板块产品水平较高但库存压力大。
• 租售模式以出售为主，出租率较高。
• 价格方面，传统区动力不足，高端项目价格高企；新区租金增速加快，但整体水平较低。

数据来源

• 各市统计局及国民经济和社会发展公报
• RET睿意德
• 大众点评指数
• 各集团年度报告

总结

长春商业地产市场整体发展相对滞后，但具有较大的发展潜力。尽管汽车工业占据主导地位，但消费意愿强劲，显示出较强的市场活力。商业市场以本地企业为主，国际化程度较低，业态丰富度不足，尤其是餐饮、儿童和运动业态。办公市场同样面临发展瓶颈，产品同质化严重，运营水平有待提升。随着净月新区等新兴区域的开发，长春商业地产市场有望迎来新的增长点。