2016年长春商业地产白皮书_11页-4mb

长春商业地产白皮书总结

核心内容

长春商业地产市场整体发展相对保守，缺乏外来成熟经验与本地市场的有效融合。市场面临“内向”危机，但同时也蕴含着新的发展契机。报告从宏观、商业、品牌、办公市场四个方面对长春商业地产市场进行了详细分析。

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主要观点

• 市场发展现状：长春商业地产市场发展缓慢，整体处于转型期，商业与办公市场均面临挑战。
• 人口与经济：长春是东北亚经济圈的中心，属于特大型城市，但人均可支配收入在全国处于较低水平，经济增速放缓。
• 产业结构：长春以第二产业为主导，尤其是汽车工业，占工业产值比重超过70%，但未来将向服务业转型。
• 消费意愿：长春居民消费意愿高，但商业市场未能充分满足其需求，尤其是快时尚和餐饮业态发展相对滞后。
• 房地产市场：长春房地产投资增速放缓，市场进入理性开发阶段，商业地产市场也呈现类似趋势。
• 商业地产品牌：长春本土商业运营商欧亚集团占据主导地位，但全国及国际品牌进驻数量较少，市场国际化程度较低。
• 办公市场：长春办公市场发展滞后，产品同质化严重，运营水平有待提升，传统板块仍以商住两用型项目为主，新兴板块则以销售型产品为主。

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关键信息

人口指数

• 长春地处东北亚几何中心，是面向东北亚开放的重要门户。
• 2015年，长春常住人口在全国重点城市中处于较低水平。

经济指数

• 长春GDP和增速在全国重点城市中处于低水平，经济面临下行压力。
• 产业结构以第二产业为主，尤其是汽车工业，占工业产值比重超过70%。

房地产发展指数

• 长春房地产投资在2011年达到高峰后，增速下滑，市场进入理性开发阶段。
• 东北四大城市中，长春的房地产投资增速相对较慢。

商业发展指数

商圈分布

• 长春形成了以火车站、重庆路、桂林路为主的多中心格局。
• 三大商圈集中了接近城市商业总量一半的规模性商业体量。

商圈客流指数

• 火车站商圈分散，红旗街商圈最旺。
• 长春商业市场以中等体量项目为主，整体商业档次中等。

商业业态发展

• 长春商业市场去零售化趋势明显，餐饮业态增长较快，但整体业态丰富度仍有待提升。
• 长春商业市场中，零售业态仍占较大比重，非零售业态发展滞后。

餐饮业态

• 长春消费者偏爱烧烤类餐饮，本土品牌发展良好，外来品牌进驻速度较慢。
• 长春餐饮品牌关注度在全国范围内相对较低。

儿童业态

• 长春儿童业态发展缓慢，儿童乐园品牌拓展少，教育品牌拓展情况较好但受限于物业条件。
• 儿童业态在长春集中式商业中占比偏低，市场潜力巨大。

品牌发展指数

快时尚品牌

• 长春快时尚品牌发展迅速，但拓店受限于可选物业少。
• 欧亚卖场和万达广场是快时尚品牌的主要选择。

奢侈品牌

• 长春奢侈品市场发展较慢，虽然早在2006年便引入奢侈品牌，但整体发展滞后。
• 在东北四大城市中，长春奢侈品品牌数量最少。

休闲娱乐业态

• 长春电影院数量相对较少，但巨幕影厅数量最多。
• 洗浴业态需求尚未完全调动，人均消费水平低于其他城市。

办公市场发展指数

发展历程

• 长春办公市场发展缓慢，新项目多为销售型，老项目硬件差、管理落后。
• 传统板块商住两用项目较多，而新兴板块则以销售型产品为主。

板块特征

• 长春写字楼市场整体外扩，重心南移。
• 传统板块出租率高，但产品水平低；新兴板块产品水平高，但库存压力大。

价格与租金指数

• 核心区高品质写字楼价格较高，但新兴板块因产品同质化，溢价空间有限。
• 租金水平整体较低，新兴板块租金增速加快。

产品指数

• 长春写字楼产品水平相对落后，硬件设施和运营管理方面与大连、沈阳等城市存在较大差距。
• 外来开发商入驻活跃度低，影响市场整体发展。

产业园发展

• 长春产业园主要集中在高新区，以科技、文化创意类为主。
• 各类产业园建筑面积总计达627,500平方米，其中科技类占比最高（36%），文化创意类次之（35%）。

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总结

长春商业地产市场正处于转型期，虽然面临诸多挑战，但也蕴含着巨大的发展潜力。未来，市场需注重精细化运营，提升业态丰富度与国际化水平，同时加强外来品牌引进与本地品牌创新，以满足日益增长的消费需求。办公市场则需加快产品创新与管理优化，推动市场向高质量发展。