同策房产咨询-20180703-上海商品住宅市场-7月刊-_24页_2mb

报告摘要

上海商品住宅市场2018年7月刊总结

核心内容概览

2018年上半年，上海市商品住宅市场整体表现趋于平稳，成交量和均价均有所下降，但供应量大幅上升。市场受到国家政策调控、房企融资紧张及棚改货币化安置政策调整等多重因素影响，呈现出“稳”字当头的态势。

主要观点

成交量下降：2018年上半年商品住宅成交面积为263.77万平米，环比下降4%，同比下降23%。
供应量上升：商品住宅供应量达到390.42万平米，环比上涨258%，同比上涨44%。
均价下降：商品住宅成交均价为47129元/平米，环比下降1%，同比下降3%。
调控效果显著：政策调控对市场起到明显抑制作用，成交量保持稳定，但整体市场环境趋于冷清。
房企资金紧张：2018年5月上市房企融资额仅为451.17亿元，环比下降41.34%，预计下半年房企将面临更大的资金压力，可能采取降价策略以回款。

关键信息

一、6月重点项目开盘情况

凯利海华府：位于北蔡板块，推出538套，售出162套，均价7.9万元/平米。
象屿名城(云润新苑)：位于九亭板块，推出1279套，售出1302套，均价2.8万元/平米。
万科中环国际城海上传奇：位于北蔡板块，推出3372套，售出3349套，均价4万元/平米。
路劲上海派：位于安亭汽车城板块，推出4270套，售出3119套，均价2.4万元/平米。
馨雅名邸：位于南桥新城板块，推出809套，售出680套，均价3.6万元/平米。
同润金色橘苑：位于临港新城板块，推出838套，售出578套，均价1.8万元/平米。
万科金域澜湾：位于临港新城板块，推出1221套，售出1126套，均价2.9万元/平米。

二、市场回顾

供应与成交趋势：
- 6月商品住宅供应面积为2.28万平米，环比下降93%，同比下降96%。
- 成交面积为43.66万平米，环比下降21%，同比下降33%。
- 公寓供应面积为1.57万平米，环比下降95%，同比下降97%。
- 成交面积为36.84万平米，环比下降24%，同比下降31%。
- 别墅供应面积为0.71万平米，环比下降83%，同比下降91%。
- 成交面积为6.82万平米，环比不变，同比下降42%。
均价走势：
- 商品住宅均价为51336元/平米，环比上涨1%，同比上涨9%。
- 公寓均价为51810元/平米，环比上涨1%，同比上涨10%。
- 别墅均价为48773元/平米，环比持平，同比上涨5%。

三、价格结构分析

均价段：
- 3-5万元/平米房源占比达46%，仍为市场主力。
- 2-3万元/平米房源占比小幅增加，从37%降至18%。
- 5-10万元/平米房源占比下降至20%，10万元/平米以上房源占比下降1个百分点。
总价段：
- 300-500万元总价段房源持续热销，占比由5月的36%降至30%。
- 200-300万元总价段房源占比由21%降至18%。
- 500-800万元总价段房源占比由19%升至22%。
- 千万级以上房源占比由11%升至13%。

四、户型结构分析

120平米以下户型：占比64%，仍是市场主力，环比下降7个百分点。
90-120平米户型：占比38%，环比下降1个百分点。
140-200平米户型：占比14%，环比上升3个百分点。
90平米以下户型：占比34%，环比下降6个百分点。

五、位置分布结构

环线结构：
- 外郊环成交占比49%，环比下降6个百分点。
- 郊环外成交占比26%，环比上升5个百分点。
- 内环内和中环外成交占比相对稳定。
区域板块结构：
- 青浦区为成交区域榜首，销售面积460090平米。
- 嘉定区为第二，销售面积354693平米。
- 松江区为第三，销售面积290186平米。
- 各板块成交均价差异明显，青浦区均价最高，达到42518元/平米。

六、物业类型结构

公寓市场：
- 2018年上半年销售面积为374.96万平米，环比上涨257%，同比上涨55%。
- 成交面积为228.52万平米，环比下降1%，同比下降22%。
- 成交均价为46665元/平米，环比下降2%，同比下降3%。
别墅市场：
- 2018年上半年成交面积为35.26万平米，再创新低。
- 供应面积为15.46万平米，同比小幅上升，但整体仍处于低位。
- 成交均价为50142元/平米，环比上涨6%，同比上涨17%。

总结

2018年上半年，上海商品住宅市场整体呈现供应量上升、成交量下降、均价趋稳的态势。政策调控、房企融资压力及市场环境变化是主要影响因素。未来，市场预计将继续保持平缓走势，部分项目可能采取降价策略以加快资金回笼。120平米以下户型仍为主流，外郊环和郊环外为主要成交区域，而公寓市场保持稳定，别墅市场则持续低迷。

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