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上海商品住宅市场报告总结（2017年7月）

核心内容概览

2017年上半年，上海商品住宅市场整体呈现“量跌价稳”的趋势，受政策调控、市场预期及资金压力等因素影响，成交量下降，但均价稳中有升。随着进入下半年，市场预计将出现“以价换量”的调整趋势，以缓解房企资金压力。同时，外围市场与核心区域的供需结构发生变化，外环外成交比重显著上升，部分区域如临港新城因交通改善和规划利好，成为市场热点。

主要观点

1. 市场趋势：2017年下半年，上海楼市预计将由“量跌价稳”转向“以价换量”，以冲销上半年的销售业绩。
2. 政策调控：调控政策持续从严执行，区级政府在市场监管和“大检查”中发挥主导作用，政策效果显著。
3. 资金压力：房企资金面压力加大，部分企业已开始主动降价以加快去化。
4. 市场调整：外围市场的调整可能进一步影响上海楼市预期，尤其是一些涨幅较大的城市，如深圳、苏州、南京等。

关键信息

一、6月重点项目开盘情况

二、市场回顾

1. 成交面积与均价

• 商品住宅：上半年成交面积350.51万平方米，环比、同比分别下滑42%和43%；均价47452元/平米，环比上涨12%，同比上涨53%，创历史新高。
• 公寓：上半年成交面积298.04万平方米，环比、同比分别下滑39%和44%；均价48181元/平米，环比上涨11%，同比上涨58%。
• 别墅：上半年成交面积52.46万平方米，环比、同比分别上涨20%和下降32%；均价43310元/平米，环比上涨16%，同比上涨26%。

2. 6月单月表现

• 商品住宅：成交面积67.41万平方米，环比下滑4%，同比下滑43%；均价47681元/平米，环比下降1%，同比上涨32%。
• 公寓：成交面积55.11万平方米，环比下降8%，同比下滑45%；均价47628元/平米，环比下降2%，同比上涨31%。
• 别墅：成交面积12.30万平方米，环比上涨20%，同比下滑32%；均价47920元/平米，环比上涨11%，同比上涨41%。

3. 销冠项目

• 宜浩绿园：销量807套，面积6.58万平米，均价9071元/平米，位于临港新城。
• 禹洲雍贤府：销量371套，面积3.40万平米，均价33443元/平米，位于金汇板块。
• 路劲上海派：销量666套，面积5.61万平米，均价31586元/平米，位于安亭汽车城。

三、价格结构

• 均价段：
  • 2万元/平米以下：成交占比下降，宜浩绿园、华丰格兰郡、绿城·上海诚园为主要项目。
  • 2-3万元/平米：成交占比下降，保利铃兰公馆、同润蓝美俊庭、远洋万和四季为主要项目。
  • 3-5万元/平米：成交占比上升，路劲上海派、佳兆业君汇上品、安礼香苑为主要项目。
  • 5-10万元/平米：成交占比上升，招商中环华府、保利熙悦、万科翡翠公园为主要项目。
  • 10万元/平米以上：成交占比上升，尚海湾豪庭、仁恒公园世纪、中粮天悦壹号为主要项目。

四、户型结构

• 90-120平米：占比39%，较去年下半年上升9个百分点，成为成交主力。
• 90平米以下：占比28%，环比下降1个百分点。
• 120-140平米：占比14%，环比上升1个百分点。
• 140-200平米：占比10%，环比下降5个百分点。
• 200平米以上：占比9%，环比下降4个百分点。

五、位置分布结构

• 外环外：成交占比82%，成为市场主力，尤其临港新城、安亭汽车城、嘉定主城区。
• 外郊环：成交占比46%，环比上升2个百分点。
• 郊环外：成交占比36%，环比持平。
• 内环内：成交占比6%，环比下降2个百分点。
• 普陀区：作为唯一中心城区进入榜单前十，成交面积8.72万平米，套数577套。

六、物业类型结构

• 公寓市场：上半年成交量不足300万平米，创2012年以来最低，均价持续上扬。
• 别墅市场：青浦朱家角板块市场活跃度较高，均价43310元/平米，环比上涨16%，同比上涨26%。

总结

2017年上半年，上海商品住宅市场在高压调控下呈现出“量跌价稳”的特点，成交量下降，但均价保持稳定甚至上涨。随着下半年的到来，市场预计将转向“以价换量”以应对资金压力。外环外成交比重上升，成为市场主力，临港新城、安亭汽车城、嘉定主城区等板块因交通改善和规划利好而备受关注。公寓市场成交量和均价均呈下降趋势，但部分限价房项目仍具价格优势。90-120平米户型占据市场主导地位，满足刚需和首改需求。普陀区作为唯一进入成交前十的中心城区，显示出其发展潜力。整体来看，上海楼市在政策调控和市场调整中，呈现出结构性变化和区域分化趋势。