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上海商品住宅市场分析报告（2018年第一季度）

核心内容

2018年第一季度，上海商品住宅市场整体表现趋冷，成交量和成交均价均出现下滑。3月，商品住宅共去化49.19万平米，环比大幅提升143%，但较去年同期仍下滑31%。供应面积达36.49万平米，环比提升279%，同比下降10%。全市商品住宅成交均价为43872元/平米，环比、同比分别下滑11%和7%。整体市场进入实质性“寒冬阶段”。

主要观点

1. 价格结构：

   • 2-3万元/平米均价段房源占比环比提升9个百分点，成为市场主流。
   • 5-10万元/平米均价段房源占比环比下滑9个百分点，受调控和市场供需影响。
   • 3月均价结构变化主要受同济华城开盘热销影响，其成交均价达68869元/平米，显著拉高高价段房源占比。

2. 总价结构：

   • 总价500万元以下房源成交占比达68%，但较上月减少7个百分点。
   • 300-500万元总价段房源占比提升明显，成为刚需与改善型需求的交界点。
   • 崇明县、长兴岛等区域因供需两旺，成为别墅市场亮点。

3. 户型结构：

   • 120平米以下户型成交占比提升，中小户型具有跑量机会。
   • 90平米以下户型环比提升8个百分点，成为市场主要需求。

4. 位置分布结构：

   • 外环外区域成交占比达90%，市场外溢效应明显。
   • 嘉定区成交面积居首，南桥新城成为热点板块。

5. 物业类型结构：

   • 公寓市场供应与成交量环比大幅上升，但价格有所下滑。
   • 别墅市场成交量下滑，但均价小幅上升，经济型别墅主导市场。

关键信息

一、市场回顾

• 3月商品住宅：

  • 供应面积：36.49万平米，环比+279%，同比-10%
  • 成交面积：49.19万平米，环比+143%，同比-31%
  • 成交均价：45196元/平米，环比+6%，同比-4%

• 公寓市场：

  • 供应面积：34.46万平米，环比+317%，同比+5%
  • 成交面积：42.44万平米，环比+154%，同比-32%
  • 成交均价：44787元/平米，环比+7%，同比-8%

• 别墅市场：

  • 供应面积：2.03万平米，环比+47%，同比-74%
  • 成交面积：6.75万平米，环比+95%，同比-25%
  • 成交均价：47767元/平米，环比+4%，同比+22%

二、重点项目表现

• 同济华城：
  • 开盘售罄，成交241套，面积28064平米，均价68869元/平米，位于古美罗阳板块，成为3月成交第二。
• 中粮南桥锦云：
  • 成交321套，面积33399平米，均价36678元/平米，成为3月成交冠军。
• 泰禾大城小院：
  • 成交712套，面积70723平米，均价27219元/平米，位于长兴岛，成为季度成交冠军。

三、价格结构分析

• 3月均价结构：
  • 2-3万元/平米房源占比16%，较上月减少22个百分点。
  • 3-5万元/平米房源占比55%，占据主导。
  • 5-10万元/平米房源占比19%，环比提升10个百分点。
• 第1季度均价结构：
  • 2-3万元/平米房源占比24%，环比提升9个百分点。
  • 5-10万元/平米房源占比12%，环比下滑9个百分点。

四、总价结构分析

• 3月总价结构：
  • 100-150万元房源占比6%，较上月提升2个百分点。
  • 150-200万元房源占比25%，较上月提升10个百分点。
  • 300-500万元房源占比41%，较上月提升3个百分点。
• 第1季度总价结构：
  • 150-200万元房源占比6%，较上季度提升2个百分点。
  • 200-300万元房源占比25%，较上季度提升10个百分点。
  • 300-500万元房源占比42%，较上季度提升3个百分点。

五、户型结构分析

• 3月户型结构：
  • 90平米以下户型占比24%，环比下降6个百分点。
  • 90-120平米户型占比41%，环比持平。
  • 120-140平米户型占比17%，环比提升5个百分点。
  • 140-200平米户型占比11%，环比提升3个百分点。
  • 200平米以上户型占比7%，环比下降2个百分点。
• 第1季度户型结构：
  • 90平米以下户型占比提升8个百分点。
  • 90-120平米户型占比提升3个百分点。
  • 120-140平米户型占比下降1个百分点。
  • 140-200平米户型占比下降5个百分点。
  • 200平米以上户型占比下降5个百分点。

六、位置分布结构分析

• 3月环线结构：
  • 外郊环成交占比49%，郊环外成交占比37%，合计86%。
  • 外环外区域成交面积环比提升6个百分点。
• 第1季度环线结构：
  • 外环外区域成交占比90%，较上季度提升6个百分点。
  • 中环内区域成交占比5%，较上季度下降。

七、区域板块结构分析

• 3月区域成交结构：
  • 嘉定区以10.20万平米成交面积领先。
  • 南桥新城、嘉定安亭汽车城、青浦新城位列前三。
• 第1季度区域成交结构：
  • 嘉定区以18.6万平米成交面积领先。
  • 南桥新城、青浦新城、长兴岛位列前三。

八、物业类型结构分析

• 公寓市场：
  • 供应与成交面积环比大幅上升，但均价下降。
  • 3月TOP10项目均价集中在4万元/平米以下。
  • 高价地王项目预计在二季度集中入市，可能带来成交量回升。
• 别墅市场：
  • 供应与成交面积环比、同比均下滑。
  • 长兴岛经济型别墅主导市场，崇明县供需两旺。

总结

2018年第一季度，上海商品住宅市场整体趋冷，成交量和成交均价均下滑。市场供应向郊区转移，外环外区域成交占比大幅提升，成为主要成交区域。价格结构中，低均价房源占比提升，而高价段房源占比有所下降。户型结构中，中小户型具有跑量机会，成为市场主力。楼市调控持续，市场进入实质性“寒冬阶段”，预计二季度可能出现实质性降价。