20210322-国金证券-房地产行业研究_1-2月房地产销售亮眼_融资平稳_18页_2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

市场表现

• 行业评级：买入（维持评级）
• 市场数据：
  • 市场优化平均市盈率：18.90
  • 国金房地产指数：3622
  • 沪深300指数：5057
  • 上证指数：3443
  • 深证成指：13761
  • 中小板综指：12313

1-2月房地产销售情况

• 全国销售数据：1-2月全国商品房销售面积17,363万平方米，累计同比增长104.9%，较2019年增长23.1%；商品房销售额19,151亿元，累计同比增长133.45%，较2019年增长49.6%；全国房价较2019年增长23.1%。
• 销售趋势：房地产市场呈现量价齐升，主要是由于2020年低基数和就地过年推动一二线城市交易热度提升，体现市场韧性。
• 预测：预计2021年商品房销售面积同比增长-1%，平均房价涨幅约6%，销售金额同比增长5%。

土地市场情况

• 土地购置与成交：1-2月土地购置面积同比增长33.1%，土地成交面积同比增长14.32%；土地价格同比增速为-14.1%。
• 土地价格变化：土地价格同比下降是由于土地集中制度出台，重点城市供应及成交减少，非重点城市供应增加。
• 土地成交楼面均价：2021年2月为3650元/平米，同比上涨13%；年初至今累计楼面均价2535元/平米，同比上涨9%。
• 土地溢价率：本周300城土地成交溢价率为16%，一线、二线、三四线分别为0%、13%、21%。

融资情况

• 居民中长期贷款：2021年2月新增居民中长期贷款为4113亿元，同比上涨1008.6%；年初至今累计新增1.36万亿元，同比上涨72.5%。
• 开发商贷款：1-2月新增5201亿元，同比上涨14.4%；年初至今累计新增2.67万亿元，同比上涨5.7%。
• 信贷政策：部分城市加强核查假流水，防范首付贷，预计未来房地产信贷政策将趋紧。

主要观点

市场恢复

• 房地产市场在2021年1-2月表现亮眼，销售数据大幅增长，体现市场基本面的恢复。
• 就地过年推动了交易热度，尤其在一二线城市。

融资与信贷政策

• 融资端保持稳定，开发贷款和按揭贷款增速均有所回升。
• 信贷政策趋紧，未来可能对房地产市场产生影响，尤其是对首付贷和经营贷违规进入楼市的监管加强。

非房业务

• 酒店行业受疫情影响，但品牌连锁酒店表现优于单体酒店，黑石拟以60亿美元收购美国中端长住酒店，看好其抗风险能力。
• 供应链、物流、购物中心等非房业务发展良好，部分公司业绩增长显著。

关键信息

投资建议

• 房地产重点推荐：万科A、保利地产，因其资债指标优秀，具备溢价性。
• 非房重点推荐：复星旅游文化、华润万象生活、中天精装，因业务表现良好，具备增长潜力。

风险提示

• 房地产调控政策可能超预期收紧。
• 销售毛利率恢复可能低于预期。

数据跟踪

新房成交

• 42城新房成交面积：本周680万平米，环比-1.3%，同比+386%。
• 一线城市：周度环比-17%，同比+726%。
• 二线城市：周度环比-11%，同比+580%。
• 三四线城市：周度环比-10%，同比+179%。

二手房成交

• 17城二手房成交面积：本周215万平米，环比+3%，同比+631%。
• 一线城市：周度环比-7%，同比+605%。
• 二线城市：周度环比+10%，同比+631%。
• 三线城市：周度环比-32%，同比+759%。

重点城市库存与去化周期

• 12城商品房库存：1.68亿平米，环比0%，同比+11%。
• 去化周期：14.5个月，较去年同期下降9.9个月。
• 11城商品住宅库存：6379万平米，环比0%，同比+15%。
• 去化周期：7.4个月，较去年同期下降6.0个月。

300城土地市场

• 土地供应：本周3359万平米，同比+6%；年初至今累计供应4.5亿平米，同比+11%。
• 土地成交：本周1611万平米，同比+43%；年初至今累计成交4.3亿平米，同比+31%。
• 土地成交楼面均价：本周3650元/平米，同比上涨13%；年初至今累计2535元/平米，同比上涨9%。
• 土地溢价率：本周16%，一线、二线、三四线分别为0%、13%、21%。

行业政策

• 深圳：加强购房资格审查，严打假买房行为。
• 海口：要求房地产企业及中介开展自查自改。
• 嘉兴：加强购房资格、资金核验，规范商品房销售和存量房交易。
• 雄安：发布住房公积金管理办法，促进新区住房建设。
• 北京：增加住宅用地供应，提高租赁住宅用地比例。
• 东莞：加强限购、限贷、限价和土地价格调控。
• 其他城市：如西安、无锡、金华等，均有不同政策出台，加强市场秩序管理。

公司动态

• 中南建设：发行债券，规模10亿元，利率7.3%。
• 华润置地：获得1.29亿美元贷款融资，为期一年。
• 华侨城A：2月合同销售面积28.36万平方米，金额57.91亿元；1-2月累计销售面积59.97万平方米，金额122.38亿元。
• 世茂服务：2020年营收5025.7百万元，同比增长101.9%。
• 复星旅游文化：委任徐秉琦先生为执行董事，推动战略规划。
• 新城悦服务：配售股份，发行后占比为5.74%。

非房业务

• 物流：韵达集团在新疆吐鲁番启动产业园项目，推动供应链发展。
• 购物中心：观点指数发布TOP20榜单，华润万象生活、万达商业管理集团、恒隆地产位列前三。
• 酒店：苏州工业园区发行CMBS，底层资产为W酒店和盛捷白塘公寓。
• 产业园：无锡国家数字电影产业园推动数字影视产业发展。

行业估值

• A股地产行业PE-TTM：万科A为8.40，保利地产为5.87。
• 港股内房股PE-TTM：华润万象生活为228.92，复星旅游文化为14.81。
• 覆盖公司估值：万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际、龙光集团等公司均被推荐，其PE和EPS数据表现良好。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

• 本报告由国金证券股份有限公司发布，仅供专业投资者使用。
• 报告基于公开资料和实地调研，不保证信息的准确性和完整性。
• 报告仅供参考，不构成投资建议，使用时需专业人士解读。