20190912-中泰证券-房地产行业月报：政策维持从紧，货币持续宽松，板块底部反弹可期_34页_3mb

房地产行业月报总结

核心内容

本报告分析了2019年8月房地产行业整体及重点公司的市场表现、政策动态、销售与土地市场变化，以及投资建议。

政策环境

• 政策维持从紧，货币持续宽松，板块底部反弹可期。
• LPR改革落地，房贷利率不下降，政策对房地产行业保持调控。
• 土地管理法修改通过，集体经营性建设用地入市，但住宅市场不受影响。
• 专项债不得用于土地储备和房地产相关领域，影响房地产融资。
• 银保监会强化房地产信贷监管，严禁消费贷款违规用于购房，严查资金违规流入房地产。

行业基本面

• 40个大中城市一手房成交面积2067.48万方，环比增速-11.88%，同比增速-3.21%。
• 二手房成交面积581.83万方，环比增速-9.72%，同比增速6.41%。
• 住宅可售面积环比增长1.49%，去化周期为6.62个月，一线、二线、三线城市去化周期分别为8.46月、5.09月、6.40月。
• 40城土地成交面积环比下降32.4%，成交均价环比下降16.6%，土地溢价率8.63%，较上月下降3.47个百分点。

重点公司表现

• 重点公司签约销售额环比增速分别为：万科-6.6%，保利地产-30.6%，融创中国21.8%，华夏幸福-1.0%，旭辉集团-8.5%。
• 19年8月重点公司销售额较18年8月增长14个百分点，其中融创中国增长最快，达23.1%。
• 重点公司19年1-8月累计销售额增长情况良好，但部分公司如华夏幸福、绿地控股等增速较低。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业整体呈现底部反弹迹象，政策调控已达到预期，进一步收紧可能性较小。
• 融资环境：融资持续收紧，信托融资规模缩减，房企海外发债成本上升，融资渠道受限。
• 销售表现：一手房市场成交面积环比下降，但部分城市如宁波、合肥表现较好；二手房市场成交面积同比上涨，但环比下降。
• 政策导向：坚持“房住不炒”政策，强化房地产金融监管，推动住房保障立法，引导市场健康发展。

关键信息

重点公司销售数据

土地市场情况

• 40城土地成交面积环比下降32.4%，同比下降23.5%。
• 一线城市土地成交规划建筑面积环比下降36.4%，二线城市下降38.1%，三线城市下降25.8%。
• 土地成交均价环比下降16.6%，成交总价环比下降43.6%。
• 土地溢价率8.63%，较上月下降3.47个百分点。

重点城市市场动态

• 一手房成交：一线城市环比-7.57%，二线城市-11.12%，三线城市-15.13%。
• 二手房成交：一线城市环比-4.60%，二线城市-8.21%，三线城市-23.94%。
• 土地市场：一线城市土地成交规划建筑面积环比下降36.4%，二线城市下降38.1%，三线城市下降25.8%。

投资建议

• 推荐标的：基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福；致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
• 投资逻辑：当前房地产板块估值较低，但业绩保障性较强，高股息对长线资金有吸引力。政策调控已达到预期，融资环境改善有限，但市场开始给予业绩确定性板块更高的溢价。
• 预期反弹：预计在Q4及2020年Q1，由于融资分化和土地集中度提升，龙头房企或带动土地及销售市场复苏，板块整体反弹。

风险提示

• 房地产行业调控政策超预期波动。
• 资金面宽松不及预期。
• 汇率波动可能引发房企汇兑损失。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和融资收紧背景下，市场表现趋于稳定，板块估值较低，但业绩保障性强，具备较高的分红吸引力。重点城市一手房和二手房成交均出现环比下降，但部分城市如宁波、合肥、杭州等表现相对较好。随着政策逐步趋于平稳，行业有望在四季度及2020年初迎来底部反弹。