房地产行业2024年中期策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙-240715-国盛证券-40页_2mb

2024年中期房地产策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙

2024年上半年，房地产政策在供需两端齐发力，供给侧收储成为下一阶段看点，需求端政策已突破历史下限，包括下调首付比例至15%/25%和取消房贷利率下限。核心城市政策松绑尚未全面，但部分二线城市已全面落实，一线城市也在持续跟进，市场回暖仍需政策持续支撑。

政策亮点与落地难点

• 供应端收储：3000亿元再贷款支持地方收购竣工未售新房，用于保障性住房，但需平衡开发商、银行与政府三方利益。租金回报率低的核心城市需提高资本金或补贴租户，二线城市面临需求不足，项目筛选成难点。
• 需求端宽松：政策频次达395次，但核心城市高等级政策尚未协同。二手房成交受益更明显，新房受供给不足制约，如北京、深圳新政后二手房成交环比增长远超新房。

融资端困境与发力点
融资协调机制快速推进，5月审批通过贷款9350亿元，但投放率仅30%，保交楼攻坚仍需资金支持。债券融资持续收缩，民企依赖“第二支箭”但落地不足，国央企净融资额转负。美元债规模锐减，民企面临到期高峰。

基本面复盘
新房销售与土地成交继续缩量，百城销售额同比下滑38%，70城去化周期达287个月（历史新高）。三四线城市复苏乏力，一二线表现分化，核心城市二手房供给充足但新房供应偏少。

房企生死局
头部国央企与高信用民企仍具优势，民企融资能力显著下滑。2024年百强房企销售同比降幅扩大，头部企业降幅亦超20%，拿地金额大幅减少（同比下滑超50%），头部企业逆势减少拿地规模。

投资建议
维持“增持”评级，重点推荐：
① 开发端：招商蛇口、保利发展、绿城中国、华润置地；
② 物业：华润万象生活、招商积余；
③ 保交楼相关地方城投企业；
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风险提示：政策执行不及预期、需求复苏乏力、房企出险蔓延、宏观杠杆变化等。

2024年7月15日