同策房产咨询--同策研究院-2020年11月上海商品住宅市场月报_33页_1mb

2020年11月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概述

2020年11月，上海商品住宅市场整体表现较为平淡，成交量和供应量均出现明显下滑，主要受“金九银十”销售高峰后市场调整、疫情反复以及进博会开幕影响。尽管最后一周略有回升，但成交量仍未能突破20万平米。与此同时，市场均价在不同物业类型中呈现结构性变化，部分区域和项目表现突出，显示出市场细分的活跃性。

主要观点

• 政策与市场环境：
  11月LPR保持稳定，有助于维持房贷市场平稳，降低融资成本，支持实体经济，同时防范资产泡沫。
  租金市场整体低迷，全国大中城市租金均价连续7个月下滑，上海租金均价环比下降1.47%，但同比上涨10.31%，显示政策支持与人才引进对租赁市场的影响。
  长租公寓行业因“高进低出”“长租短付”模式存在风险，部分城市加强监管，推动行业规范化发展。

• 市场表现：
  11月上海商品住宅市场供应和成交面积均大幅下降，供应量环比下降79%，成交面积环比下降17%。
  公寓市场供应与成交量同步下降，均价也有所降低，但部分项目如蟠龙珑苑表现突出。
  别墅市场供应量环比下降86%，成交量略有上升，但均价上涨11%，显示高端市场仍有吸引力。

• 市场结构分析：
  青浦、松江、闵行成为成交前三区域，其中青浦区的蟠龙珑苑和松江区的合景天悦苑在公寓和别墅市场分别占据首位。
  从成交均价结构来看，3-5万元/平米项目去化较好，5-10万元/平米项目销量突出，尤其以保利锦上为代表。
  户型方面，90-120平米成为主流，但刚需化趋势减弱，11月90平米以下户型成交占比下降。

关键信息

商品住宅市场

• 供应与成交：11月供应面积15.98万平米，环比下降79%，同比下降67%；成交面积77.78万平米，环比下降17%，同比上涨24%。
• 均价：11月成交均价54719元/平米，环比上涨0.7%，同比上涨1.7%。
• 去化周期：全市商品住宅去化周期上升至8.5个月，表明市场供应偏紧。
• 成交项目：保利锦上以2.69万平米成交面积位列商品住宅冠军，均价63964元/平米。

公寓市场

• 供应与成交：供应面积13.8万平米，环比下降78%，同比下降70%；成交面积58.66万平米，环比下降20%，同比上涨17%。
• 均价：11月成交均价53694元/平米，环比下降2.4%，同比下降0.4%。
• 成交项目：蟠龙珑苑以2.11万平米成交面积位列公寓成交冠军，均价61444元/平米。

别墅市场

• 供应与成交：供应面积2.18万平米，环比下降86%，同比下降20%；成交面积19.12万平米，环比下降6.9%，同比上涨52%。
• 均价：成交均价57861元/平米，环比上涨11%，同比上涨8.3%。
• 成交项目：映虹桥以1.18万平米成交面积位列别墅成交冠军，均价51927元/平米。

市场结构性分析

• 成交区域结构：青浦、松江、闵行成交量居前，其中青浦区和松江区均价相近。
• 成交板块结构：安亭汽车城板块、浦江板块和金汇板块为成交主力，其中安亭汽车城板块的路劲海尚湾表现突出。
• 成交环线结构：外郊环成交占比上升，内环内成交环比上升，但整体市场仍以外环外为主力。
• 成交总价结构：300-500万、500-800万总价项目为主要成交主力，150万以下及150-200万项目占比下降。
• 成交户型结构：90-120平米户型成交占比最高，为45%；120-140平米户型中，合景天悦苑表现突出；200平米以上户型中，露香园均价突破20万元/平米。

总结

2020年11月，上海商品住宅市场在政策和市场因素影响下呈现阶段性调整，成交量和供应量均有所下滑。然而，市场并未出现明显降温，更多是供应缩减所致。不同物业类型和区域的市场表现差异显著，部分项目凭借良好的配套和区位优势持续领跑。同时，市场在结构上呈现出多样化和精细化的趋势，购房者需求更加细分，市场调控和监管也逐步加强，以确保市场稳定和健康发展。